Анализ Договора Купли-Продажи Недвижимости

Юридический анализ договора купли-продажи объекта недвижимости – это тщательная проверка всех документов, которые предоставлены юристу одной из сторон (чаще всего продавцом). К сопутствующим документам, которыми дополняется основной договор купли-продажи и которые также анализируются специалистом на предмет юридической чистоты и грамотности относятся:

  1. Официальные бумаги, которые позволяют практикующим юристам полностью идентифицировать объект недвижимости, который является предметом договора. К таким документам относятся выписки из ЕГРП. Именно эта документация может дать максимально исчерпывающую информацию о зарегистрированных правах на объект, об адресе и существующих обременениях. Выписка из ЕГРП является правоподтверждающим документом, а правоустанавливающим документом является договор отчуждения объекта недвижимости, который был заключен ранее.
  2. Юрист также анализирует и непосредственно договор купли-продажи, который предстоит подписать сторонам сделки. Несмотря на то, что в действующем законодательстве нет четко указанных норм касательно структуры договора, в нем четко указывается, какая именно информация должна содержаться в договорах этого типа. Так, обязательно проверяется, указано ли основание, на котором право собственности на объект недвижимости переходит от одного лица к другому. В документе должен быть максимально детально описан и весь процесс передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю. Также в этом документе должен быть пункт о том, какие именно права, согласно договору купли продажи, приобретают на объект недвижимости третьи лица. В договоре должна указываться и стоимость объекта. Сумма указывается сразу в двух формах – прописью и цифрами.
  3. Тщательно анализируются и другие, сопутствующие, документы касательно объекта недвижимости. Эти действия помогут максимально обезопасить потенциального покупателя от возможной сделки с недобросовестным продавцом или мошенником, которых на современном рынке недвижимости Москвы и Московской области довольно много.

Покупателю не стоит подписывать договор купли-продажи недвижимости без предварительной юридической экспертизы, даже если он был составлен по образцу и выглядит на первый взгляд юридически правильным. Ведь только после тщательного анализа всех основных и сопутствующих документов можно составить (скорректировать) договор так, чтобы одна из сторон (чаще всего это покупатель) не оказалась в проигрыше от сделки. Однако не стоит проводить юридическую экспертизу договора купли-продажи объекта недвижимости самостоятельно. Ведь только практикующий юрист с многолетним опытом работы в этой сфере рынка недвижимости знает, на какие именно моменты, указанные в договоре, стоит обратить особое внимание.

Правовой анализ договора купли/продажи дает возможность юридически верно оценить выгоды и риски сторон, а также определить корректность формулировок документа. По этой же причине юридическая экспертиза является единственной гарантией безопасной сделки для обеих сторон мероприятия.

Также в компетенцию юриста входят консультации по исправлению ошибок и общему улучшению условий договора. Профессиональный аудит сделки купли-продажи поможет избежать риска признания операции с недвижимостью недействительной. Проверка договора обязательна, если:

Безопасная сделка: как выявить мошенника при покупке квартиры

  • проверить его паспорт по списку недействительных российских продавцов Главного управления по вопросам миграции МВД РФ. Нередки случаи продажи чужой недвижимости по поддельным или украденным паспортам;
  • запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки не являются стопроцентной гарантией вменяемости (ее может установить только соответствующая экспертиза), но помогают снизить риски. Касательно психоневрологического учета, можно получить стандартную справку о том, что продавец не состоит на диспансерном учете, однако более весомым доказательством его вменяемости будет заключение врача-психиатра о состоянии психического здоровья на дату, близкую к моменту подписания договора купли-продажи.
Вам будет интересно ==>  Возмещение Ущерба От Затопления Через Страховую Компанию

По общему правилу (если стороны договора не предусмотрели иное), риск случайной гибели или повреждения проданной квартиры переходит от продавца к покупателю в момент фактической передачи квартиры. Это означает, что если право собственности покупателя еще не зарегистрировано, но квартиру он от продавца получил по акту приема-передачи и при этом квартира была повреждена пожаром, допустим в результате замыкания проводки, оснований для расторжения договора или уменьшения покупной цены для покупателя нет. В связи с этим можно рекомендовать одно простое правило: подписывать акт приема-передачи покупателю нужно только тогда, когда он реально вступил в обладание квартирой (получил от нее ключи; находится в квартире; отсутствуют препятствия в его владении, к примеру не выехавшие из квартиры родственники продавца).

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

Правовая экспертиза документов на земельный участок должна включать в себя также межевой план, то есть покупатель должен удостовериться в том, что установлены границы земельного участка, а также сверить фактические границы земельного участка с данными межевого плана.

ЮРИДИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Известно, что договор купли-продажи является наиболее распространенным видом сделок. Именно он помогает одной из сторон договора получить права на собственность относительно недвижимости. Продавцы на рынке недвижимости не всегда соблюдают нормы закона, и в связи с этим у сторон договора могут возникнуть различные конфликты. От того, насколько правильно был составлен договор купли-продажи, зависит чистота и результат сделки. Для того, чтобы убедиться в точности составленного договора купли-продажи, стороны часто обращаются к специалистам для юридической экспертизы договора купли продажи. Что это такое?

Юридическая экспертиза договора – это анализ всех необходимых документов с правовой точки зрения. Специалисты, которые осуществляют данную процедуру, помогают сторонам договора купли-продажи правильно оценить все риски и выгоды, а также проверяют, насколько корректен документ. Если вы нуждаетесь в помощи квалифицированного специалиста для того, чтобы произвести юридическую экспертизу договора купли-продажи, то мы предлагаем вам воспользоваться услугами наших юристов: +7 800 500 3961 и +7 499 110 4133

Параграф 7 гл. 30 ГК РФ содержит немногочисленные нормы, регулирующие взаимоотношения сторон по договору продажи недвижимости. В основном эти нормы касаются условий передачи объекта недвижимости и оплаты по договору. Большинство норм, регламентирующих взаимоотношения сторон, сосредоточены в §1 этой же главы, в общих положениях о купле-продаже.
По общему правилу, продавцом недвижимости может выступать собственник такого имущества. Впрочем, для того, чтобы заключить договор купли-продажи имущества, собственнику совсем не обязательно доказывать свое право на отчуждаемую вещь. Такое право предполагается в силу принципа добросовестности участников гражданского оборота. Предпосылкой этого правила являются потребности оборота, основывающегося на доверии в отношениях между его участниками. В свое время профессор Б.Б. Черепахин отмечал, что гражданский оборот, построенный на сплошной подозрительности покупателей, трудно себе представить 6 . Таким образом, общее правило заключается в том, что лицо, выступающее продавцом вещи, считается ее собственником 7 .
Впрочем, применительно к продаже недвижимости довольно сложно представить иное. Было бы странным, если бы законодатель возложил на собственника обязанность доказывать свое право собственности на недвижимую вещь. В законодательстве имеются иные механизмы, при помощи которых уменьшаются или даже исключаются возможности злоупотреблений при отчуждении недвижимости. Имеется в виду система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая построена в соответствии с принципом публичной достоверности. Во всяком случае, приобретатель недвижимой вещи всегда может обратиться к сведениям о правах на недвижимость, содержащимся в ЕГРП, и в силу публичной достоверности последнего, основываясь на его сведениях, становится добросовестным покупателем недвижимости 8 .
Продавцом недвижимости может быть как юридическое, так и физическое лицо (последнее при этом не должно обладать статусом предпринимателя без образования юридического лица). В соответствии с общим правилом продавец является собственником отчуждаемого имущества. Вместе с тем, действующее законодательство допускает, что в качестве продавца могут выступать и лица, не являющиеся собственниками отчуждаемого имущества. Такими лицами могут быть государственные унитарные предприятия, муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения. Правила совершения сделок по отчуждению недвижимости несобственниками имеют некоторые особенности, связанные с ограничением возможности продавать недвижимость без согласия собственников (ст. 295, 297 ГК РФ) либо предусматривающие возможность отчуждать имущество, которое было приобретено за счет доходов, полученных от разрешенной уставом деятельности, и учтено на отдельном балансе (ст. 298 ГК РФ). Иногда в практике возникают случаи, когда собственник имущества унитарного предприятия оспаривает сделки, совершаемые этим предприятием, на том основании, что предприятие не заключило договор с собственником относительно пределов распоряжения таким недвижимым имуществом. Между тем правомочия государственного (муниципального) унитарного предприятия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, закрепленным на праве хозяйственного ведения, предусмотрены ст. 294 и 295 ГК РФ и, как следствие, не могут ограничиваться договором, заключаемым таким унитарным предприятием с собственником. Поэтому отсутствие договора, заключенного между собственником и унитарным предприятием, не влияет на правомочия предприятия по распоряжению тем недвижимым имуществом, которое закреплено за ним на праве хозяйственного ведения 9 .
Еще одно из ограничений несобственников в данном случае заключается в том, что отчуждение имущества не может противоречить целям деятельности соответствующего унитарного предприятия, обладающего таким имуществом на ограниченном вещном праве. Так, в соответствии с п. 3 ст. 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными. Причем, как отмечается в юридической литературе, недействительность этой сделки вытекает из самого факта ее совершения (признания ее недействительной судом не требуется). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, в частности, уполномоченным органом 10 . Таким образом, законодательство формулирует достаточно жесткую норму, ограничивающую права унитарных предприятий в возможности отчуждения недвижимого имущества. До принятия Закона об унитарных предприятиях подобный подход к оценке соответствующих сделок, совершаемых унитарными предприятиями, присутствовал в практике арбитражных судов.
В то же время правомерное отчуждение недвижимого имущества лицом, обладающим им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, означает не только прекращение этих ограниченных вещных прав, но и прекращение права собственности у собственника (государственного или муниципального образования).
В качестве продавцов, которые не являются собственниками недвижимого имущества, могут выступать и учреждения. Однако учреждения вправе продавать недвижимость только в том случае, если им предоставлено право заниматься предпринимательской деятельностью, а недвижимое имущество приобретено за счет осуществления такой деятельности 11 .
В случаях, которые предусмотрены законодательством, государственное учреждение для осуществления своей деятельности вправе приобрести по договору недвижимое имущество с закреплением его за учреждением на праве оперативного управления.
Основную обязанность продавца жилого помещения следует рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

Вам будет интересно ==>  Во Сколько Можно Слушать Громко Музыку Утром

Выбор темы курсовой работы пал на договор купли-продажи жилой недвижимости по двум причинам. Во-первых, одной из самых актуальных тем современного общества является тема жилой недвижимости. Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Второй причиной послужило мое личное место работы и должностные обязанности, по которым я ежедневно сталкиваюсь с договорами купли-продажи квартир и комнат в коммунальных квартирах.
Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес сегодня является одним из самых выгодных. Посреднические организации (риэлтерские фирмы и отдельные маклеры) готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.
На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилья.
Чтобы избежать обмана, необходимо заключить грамотно составленный договор купли-продажи жилого помещения. Сегодня в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом.
Задачей курсовой работы является определить и указать проблемы, возникающие по договору купли-продажи жилого помещения:

    несоответствие передаваемого объекта описанному состоянию;
    занижение реальной цены договора, для уклонения от уплаты налогов, что влечет собой расторжение договора. В последствии становиться сложно доказать сколько стоил объект на самом деле;
    сложность при необходимости совершения сделок в случаях, возникающих с участием лиц, официально не признанными умершими или безвестно отсутствующими;
    совершение незаконных сделок по доверенности, выдаваемой собственником агентству недвижимости с целью упрощения процедуры, например, продажи квартиры;
    отсутствует обязанность владельца приватизировать жилье при совершении обмена.
Вам будет интересно ==>  При каком трудовом стаже по рязанской области положено звание ветерана труда рязанской области

Цель курсовой работы:

    определить и указать пути решения вышеописанных проблем;
    рассмотреть предложения по совершенствованию законодательства в данной области.

Кроме того, в своей работе я рассматриваю понятие договора купли-продажи жилой недвижимости, его существенные условия, права и обязанности сторон и процедуру заключения данного договора, привожу анализ трех договоров купли-продажи квартир в разных городах России, выделяя в них регулирование (или его отсутствие) вышеуказанных проблем.

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Ссылка на основную публикацию