Анализ Рынка Промышленных Земельных Участков Итоги 2021

Собственники, купившие земельные участки с целью девелопмента, не спешат выставлять на продажу свои объекты, т. к. ожидают окончания кризиса для дальнейшего развития своих проектов. В большинстве своем это компании-профессионалы, которые приобрели участки с правильным месторасположением и готовы ждать, пока рынок стабилизируется. Однако некоторые девелоперские компании, у которых не оказалось достаточного запаса прочности, и которые не могут в условиях кризиса получить финансирование под развитие своих проектов, также выставляют свои участки на продажу.

Для проведения качественного анализа рынка земельных участков Нижегородской области Оценщик использовал данные нижегородского рынка коммерческой недвижимости за январь-август 2009 года, а также информацию, содержащуюся в базе данных по коммерческой недвижимости «Приволжского центра финансового консалтинга и оценки». Оценщик проанализировал данные аренды и продажи земельных участков. Общий объем выборки на 07.10.2009 г. составил объектов аренды и 156 объектов продажи) объекта. Главной задачей Оценщика является выявление реальных цен, существующих на рынке земельных участков. При этом использовалось предположение о том, что изменение арендной ставки и ставки продажи на землю в будущем — случайная величина. При анализе данных, использовалось логнормальное распределение. Автор отказался от использования более популярного среди Оценщиков нормального распределения по следующим причинам. Во-первых, приведенные гистограммы показывают, что распределение цен (арендных ставок) имеет явно выраженную в большинстве случаев правостороннюю скошенность, что в большей степени отвечает логнормальному распределению, чем нормальному, которое симметрично относительно центральной оси. Во вторых, в соответствии с нормальным распределением случайная величина может принимать как положительные, так и отрицательные значения; что противоречит природе рассматриваемых здесь данных: цены аренды и продажи не могут быть отрицательной величиной. Наконец, в третьих, модель логнормального распределения лучше отражает характер ценообразования. Цена (арендная ставка) формируются под влиянием многочисленных факторов, каждый из которых оказывает мультипликативное действие на оценку. Теоретически доказано, что в этом случае случайная величина стремится к логнормальному распределению.

Земельный рынок Москвы и Подмосковья: цены, лендлорды и перспективы

Средняя стоимость земельного участка под строительство объектов жилого назначения в Москве составляет 250-350 млн рублей/га, но конечная цена зависит от места и степени девелоперской готовности земельного актива. Например, очень сильно влияет на цену необходимость разработки градостроительной документации, наличие или отсутствие сетей и подъездов к земельному участку. В итоге, цена земли с учетом перечисленных факторов может колебаться от 70 млн до 1,5 млрд рублей за 1 га.

Девелоперов, как существующих, так и потенциальных, интересуют участки преимущественно под жилищное строительство. Спрос на землю под реализацию проектов апартаментов незначителен – апартаменты сильно отстают в темпах продаж от жилья, и их себестоимость не так сильно отличается от многоквартирной застройки, как отличается цена и темп продаж эти двух форматов. Поэтому застройщики готовы работать в сегменте апартаментов только в уникальных локациях.

К подготовленным участкам относились лоты, в которых был проведен любой из этапов ленд-девелопмента.

Сегодня подготовленный к строительству участок может стоить в два-три раза больше, чем неподготовленный участок в той же локации. Учитывая одинаковую стоимость подготовки, наибольшее количество таких участков расположено вблизи МКАД.

Площадь выставленных на продажу участков составляет 13,2% от общей площади всех незастроенных участков промышленного назначения Московской области (включая территорию новой Москвы). Таким образом, около 87% участков не выставлено на продажу по тем или иным причинам их текущими собственниками.

И «несистемных» покупателей, по словам эксперта, немного. Как правило, они долго вынашивают в голове проект по строительству гоночной трассы, парка развлечений, конно-спортивного клуба и др., потом долго подбирают землю, но до сделки по разным причинам дело не доходит. Например, Калинин рассказывает о сорвавшейся сделке по покупке 115 га для строительства гостиничного комплекса с конным клубом – ее готовили полгода.

Рынок загородной недвижимости за последние годы только терял покупателей, поэтому и активность девелоперов здесь минимальна. По словам Терентьева, 80% всех заключаемых сделок с землей под строительство коттеджных поселков – под проекты эконом-класса, где в розницу продаются участки без подряда. Пандемия, порушив многие бизнесы, вызвала даже некоторое оживление спроса на загородные дома, игроки этого рынка встрепенулись, интерес к участкам под коттеджные поселки уже выше, чем 1,5−2 года назад, говорит Сергей Горяинов, руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate. У компании появились клиенты, которые рассматривают участки по 20−25 га или даже по гектару для создания совсем камерных поселков.

Подобное стало возможным благодаря появлению нового объема предложения на территории «старой» Москвы и более сниженной стоимостью по сравнению со среднерыночными показателями, характерными для города. Жилые комплексы за 15-20 км уже не так интересны – они могут рассчитывать прежде всего на местный локальный спрос.

Отсутствие экономического роста, падение доходов населения привело с значительному снижению потенциальных покупателей. И несмотря на то, что в 17 году согласно прогнозам ожидается возобновление экономического роста, его будет недостаточно для восстановления рынка недвижимости.

Этап 3 – с 2010 года по вторую половину 2014 года. В это время шло плавное восстановление рынка недвижимости, а вместе с этим и рост рынка. Продолжили активно развиваться жилые проекты и промышленные земли (происходила активная экспансия торговых сетей).

Стоит отметить, что в процессе отбора было отфильтровано достаточно большое количество предложений о продаже земельных участков, заявленных как промышленные территории, а по факту относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. Подобный подход позволяет сформировать значительно более репрезентативную выборку для дальнейшего анализа без искажений из-за более дешевых по стоимости предложений сельскохозяйственных земель.

Со второй половины 2018 года в Московском регионе отмечается постепенный рост средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на качественные складские объекты класса A. По предварительным данным аналитиков Knight Frank, в 2020 году ставка аренды в столичном регионе достигнет 4 тыс. руб./кв. м/год triple net. В 2021 году ожидается, что эта тенденция сохранится, к концу следующего года ставка аренды составит 4,1 тыс. – 4,2 тыс. руб./кв. м/год triple net.

Благодаря активному росту компаний сектора онлайн-торговли, курьерских служб и e-grocery увеличился спрос на городские склады. Однако острее стала проблема дефицита предложения качественных складских комплексов в черте города, прежде всего, в Москве. Мы ожидаем, что здесь, как и в других мегаполисах, в ближайшем будущем будут появляться новые проекты городских складов.

Прогнозы и перспективы разных отраслей в 2021

Конец года — это хорошее время подумать о следующем.
Я сейчас активно изучаю прогнозы на следующий год разных ассоциаций, агентств и т.д
Конечно, как показывает время, аналитики не редко ошибаются в своих предсказаниях, однако из этой информации можно выявить повторяющиеся паттерны и и сформировать собственное мнение, определить перспективные области инвестирования.

Автомобильная индустрия:

• В 2021 ожидают рост новых легковых автомобилей на 15%, коммерческих на 16% по сравнению с 2020
• Рынок электромобилей увеличится с прогнозируемых 2,5 млн в 2020 до 3,4 млн в 2021 за счет поддержки государств, различных стимулирующих программ, развития инфраструктуры. Хотя их доля не превысит 4% от общемировых продаж.
• Продажи дизельных автомобилей будут падать и дальше. Вероятно, что правительства и дальше будут повышать налоги на топливо и выбросы
• В январе в ЕС вступят в силу новые стандарты по выбросам, что скажется на автопроизводителях, если только они не будут временно отложены, как например, в Китае
• Доля ЕС на мировом рынке электромобилей увеличиться с 22% в 2019 году до 31% в 2021 году, в то время как доля Китая упадет с 52% до 45%. Главной причиной будут щедрые стимулы и субсидии, предлагаемые в ЕС в 2021 году
• В Германии покупатели получат до 9 000 евро, что принесет пользу BMW и Volkswagen, а также Tesla, которая начнет производство на своем берлинском Гигафабрике в следующем году
• Однако Франция ограничит свои стимулы до 6000 евро, что повлияет на лидера рынка Renault
• Китайские производители начнут активную экспансию. BYD, который уже поставляет автобусы в несколько европейских стран, в январе выйдет на рынок Норвегии, Nio – во второй половине 2021. BYTON также планирует запустить свой первый электрический внедорожник M-Byte, в Швейцарии, Германии, Норвегии, Франции к концу года
• В 2021 вырастет потребность в утилизации аккумуляторов. Tesla, Northolt (Швеция), American Battery Metals (США) и Umicore (Бельгия) планируют запустить или расширить свои производства

Ритейл:

• По итогам 2020 ожидается падение мировых объемов розничных продаж на 4,3%, в 2021 прогнозируют рост на 3%. Однако такой рост будет недостаточным, чтобы выйти на уровень 2019
• Азия – станет единственным регионом, в котором потребительские расходы превысят пред пандемический уровень. Ожидается рост на 6,6%
• FMCG будет чувствовать себя лучше, чем non-food retail. Аналитики прогнозируют, что доля FMCG в общем объеме розничных продаж увеличится с 47% в 2019 году до более чем 50% в 2021 году.
• Цена и удобство останутся ключевыми критериями выбора для покупателей. Хорошо себя будут чувствовать онлайн-ритейлеры Tmall, Shopee and Amazon и такие крупные сети, как Walmart, Costco и Carrefour. Однако ценовая конкуренция негативно скажется на финансовых показателях
• Продолжится тренд на магазины без касс (Just Walk Out) и биометрические системы (например, Amazon One), поэтому ожидается рост числа магазинов Amazon-Go, увеличения спроса на такие программы, как у Walmart «scan & go» В Китае Tencent и JD также экспериментируют с новыми форматами
• В следующем году продолжатся банкротства и ликвидации retail сетей. Такие компании, как JC Penney, Galeria Karstadt Kaufhof, которые вышли из банкротства, по сути, превратятся в зомби-компании, поскольку потребители продолжат сокращать расходы
• Ожидается, что большинство стран продолжат оказывать государственную поддержку потребительскому сектору за счет кредитов, налоговых льгот и льгот на аренду, но она начнет ослабевать. Страны, зависящие от туризма, особенно в Европе и Латинской Америке, скорее всего, сохранят налоговые льготы для сфер общепита, туризма
• По мере расширения онлайн-бизнеса некоторые потери рабочих мест будут заменены новыми местами в складских и доставочных службах
• Онлайн-ритейлеры будут подвержены кибератакам и им придется инвестировать в кибербезопасность. На ум пришла свежая история PickPoint
• ЕС введет реформы НДС в сфере электронной торговли в июле 2021. Новые правила отменят льготы по низкобюджетные заказы и сделают ритейлеров ответственными за сбор и отчетность НДС сторонних продавцов. Компаниям будет достаточно зарегистрироваться в качестве налогоплательщиков только в одном государстве-члене ЕС, что облегчит иностранным компаниям экспансию в регионе
• Великобритания с января 2021 отменит tax-free, в результате чего нельзя будет вернуть НДС с покупок, то скажется на местных компаниях

Энергетика:

• Мировое потребление энергии в 2020 сократится примерно на 4%, в 2021 ожидается рост на 2,6%. Спрос на нефть, газ и уголь в этом году упал, хотя потребление возобновляемых источников энергии, особенно солнечной и ветровой, наоборот увеличилось.
• Газ восстановится быстрей остальных. Прогнозируемая средняя цена – $2.74/b (+43% от минимума этого года $1,92/b)
• Аналитики ожидают, что потребление нефти вырастает на 3,1%, но выйти на уровень 2019 удастся только в 2023. Прогнозируемая средняя цена на нефть марки Brent – $45/b
• Потребление угля в этом году сократилось почти на 6%, в следующем году ожидается скромный рост на 1,8%
• Возобновляемые источники продолжат свое восхождение, наибольший спрос будет на солнечную и ветровую энергию
• ЕС продолжит свою программу сокращения выброса парниковых газов, к 2050 они планируют сократить их до 0. Также Байден собирается обсудить климатическую политику с ЕС и обещал выделить $2 трлн. на расходы, связанные с климатом, в течение четырех лет
• В планах Китая, Южной Кореи также сокращение выбросов до минимума к 2050-60гг. Однако у других стран региона, входящие в Ассоциацию государств Юго-Восточной Азии, перспективы достаточно туманные и пока все далеко от реализации
• 36 сланцевых компаний обанкротились за первые три квартала по сравнению с 42 за весь 2019. Если баррель нефти будет сдержаться в диапазоне $40, то банкротства продолжаться
• Нефтяные компании продолжат сокращать расходы, ориентируясь на возобновляемые источники энергии, а другие будут стремиться избавиться от непрофильных активов. Так, например, BP, Shell и ExxonMobil объявили о сокращении рабочих мест и планируют продать некоторые активы. Кроме этого, первые две компании планируют достигнуть 0 уровня выброса к 2050.
• Trafigura, крупный нефтетрейдер, планирует создать совместное предприятие, которое инвестирует $2 млрд в возобновляемые источники энергии к 2025 году, сосредоточившись на солнечной энергии, ветре и хранении
• Из этого есть пару мыслей. Хоронить нефтяные компании в ближайшее время рано, переход на альтернативные источники будет не быстрым, к тому же многие постепенно переключаются на возобновляемую энергетику. Второе – не помешает держать в портфеле 1-2 компании, которые специализируются на этом бизнесе

Здравоохранение:

• Ожидается, что в 2021 году расходы на здравоохранение во всем мире вырастут на 6%. Рост солидный, однако он обусловлен спадом этого года, а также часть прироста будет достигнута за счет профилактики Covid-19, включая закупку вакцин.
• Самый быстрый рост расходов на здравоохранение будет в Европе и Азии
• Спрос на телемедицину и другие онлайн-услуги будет особенно сильным. В США центры Medicare и Medicaid Services (CMS) расширили свои правила возмещения расходов на телемедицину. В Австралии в схожую программу было инвестировано $2 млрд. Однако это сфера столкнется с более пристальным регулированием со стороны государств и страховых компаний.
• Производство и распределение вакцины от Covid-19 будет серьезной проблемой. Учитывая, что некоторые вакцины должны храниться при температуре до -80 градусов.
• По прогнозам ВОЗ для глобальной иммунизации потребуется не менее 7 млрд. доз вакцины. На данный момент заказано более 4 млрд доз, что намного опережает производственные мощности.
• Правительства (и некоторые компании) будут стремиться локализовать производство, чтобы избежать проблем с цепочкой поставок в будущем. Так США продолжат стимулировать внутренние инвестиции в производство медицинских изделий. Аналогичные шаги предпринимают страны Азии
• Диагностика рака может получить значительный импульс благодаря технологии жидкой биопсии, разрабатываемой несколькими компаниями. Одина из них Grail, которая недавно была куплена Illumina. Входе испытаний, проведенных Grail, тест смог обнаружить около 50 различных типов рака среди пациентов в возрасте старше 50 лет

Телеком:

• Телеком ощутил минимальное влияние от COVID. Количество пользователей в этом году сократилось примерно на 2%. Однако уже в следующем году ожидается рост на 3,4%. Азия и Ближний Восток продемонстрируют лучшие результаты, чем остальные регионы
• Такие китайские производители, как Huawei, ZTE и SMIC будут находиться под давлением из-за торговой войны с США и их лоббированием своих интересов в других странах, некоторые операторы будут вынуждены сменить поставщиков, что повлечет за собой значительные расходы и задержит планы развертывания 5G в 2021 году.
• По оценкам аналитиков около половины из 60 рынков, которые они охватывают, запустят коммерческие услуги 5G к концу этого года – в начале следующего. Остальные страны должны завершить процесс внедрения в течение 2021, а том числе и Россия.
• Многие потребители не видят преимущества 5G перед 4G и не стоит ожидать сильного спроса, поэтому больший потенциал в корпоративном сегменте, учитывая быстрый рост цифровизации бизнеса
• Телекомы будут оптимизировать затраты за счет совместного использованию инфраструктуры, увеличения пропускной способности сетей, продажи вышек
• В Азиатско-Тихоокеанском регионе страны по-прежнему будут сосредоточены на совершенствовании сетей 4G. Правительства будут стимулировать недорогих местных производителей, угрожая популярности китайских брендов смартфонов. Например, ведущий оператор Индии Reliance Jio рассматривает возможность запуска доступного 4G-смартфоны в 2021 году. Ожидается, что в следующем году во всем мире число подключений 4G составит около 6,1 млрд. На Азию приходится более половины от общего числа
• Игровой сектор активно растет с начала пандемии, наибольший рост наблюдается на мобильные игры и игровые подписки и по всей видимости тренд сохранится
• Ожидается, что в 2021 году облачные инвестиции составят почти треть всех ИТ-бюджетов. Компании будут искать облачные решения для помощи в таких областях, как устойчивость сети, кибербезопасность, аварийное восстановление и идентификация.
• Правительства будут искать новые источники налоговых поступлений, в том числе от цифровых компаний, которые давно подвергаются критике за уклонение от уплаты налогов и из-за несоблюдения конкуренции. США обеспокоены тем, что цифровые налоги будут нацелены на американских технологических гигантов

Обзор рынка земли промышленного назначения дает возможность говорить о том, что такой перевод происходит довольно часто. Порядок перевода земель в данную категорию предполагает отсутствие каких-либо ограничений на перевод земель из других категорий в категорию промышленных. Единственная оговорка – данные земли не должны быть загрязнены, нарушены или застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу. В таком случае земли можно перевести из категории в категорию лишь после проведения восстановительных работ, на основании специально разработанного проекта рекультивации земель.

Если обратиться к официальным источникам, то категория земель промышленного назначения представляет собой совокупность участков, расположенных за чертой поселений, занятых под торгово-складские, административно-офисные, объекты энергетики и промышленности, отведенные под транспортные предприятия, оборонные объекты, а также объекты телевидения и связи, космической деятельности и т.д.

• Таблица 42. Площадь проданных участков по категориям земель: сельскохозяйственные, промышленные, населенных пунктов, РФ, 2016-2020 гг (млн га)
• Таблица 43. Прогноз площади проданных участков по категориям земель: сельскохозяйственные, промышленные, населенных пунктов, РФ, 2021-2025 гг (млн га)

• Таблица 47. Стоимостный объем продаж земельных участков, РФ, 2016-2020 гг (млрд руб)
• Таблица 48. Прогноз стоимостного объема продаж земельных участков, РФ, 2021-2025 гг (млрд руб)
• Таблица 49. Стоимостный объем продаж земельных участков по регионам РФ, 2020 г (млрд руб)

Обзор рынка земельных участков промышленного назначения Московской области 2021

В целях повышения точности обзора, каждое из найденных предложений было проверено в отдельности на предмет соответствия площади, наличия улучшений, виду разрешенному использования и другим факторам, с помощью Публичной кадастровой карты http://pkk5.rosreestr.ru. Из анализа исключались земельные участки сельскохозяйственного назначения, заявленные как промышленные. Данный обзор был разбит по основным направлениям (условно) — предложения по объектам расположенным вдоль шоссе были отнесены к тому или иному направлению.

Как уже упоминалось до этого, есть некоторые факторы, которые влияют на цену участка земли в районе Подмосковья. АЗС придорожный сервис промежуточную стоянку гостиницу торговый или складской комплекс теплицу овощехранилища ярмарку площадку (рынка) для торговли с транспортных средств, для предоставления транспортно-экспедиторских и складских услуг по перевозке и складской обработке грузопотоков. Коттеджного поселка. Есть-полоса торможения и разгона выполненные в соответствии с требованиями к обустройству федеральной трассы, обозначены дорожной разметкой и дорожными знаками.

Земельный рынок Москвы и Подмосковья: цены, лендлорды и перспективы

Существенно больше на него повлияли изменения, внесенные в законодательство о долевом строительстве и вступившие в силу 1 июля 2019 года. Переход на эскроу-счета повлек за собой остановку сделок M&A, поскольку все крупные игроки либо сформировали свои земельные банки до 1 июля 2019 г. на несколько лет вперед, до вступления в силу поправок, либо, как мелкие участники, просто приостановили экспансию. С тех пор серьезных колебаний на рынке земли не происходило. Глобально оценивая состояние рынка, можно констатировать, что он стал рынком профессиональных участников: среди игроков девелоперского рынка практически не осталось случайных владельцев земли. В немалой степени этому способствовали московские власти, которые ввели практику оформления договоров аренды на срок проектирования и строительства, ограничивая возможное время освоения площадки 3-5 годами.

Говоря о земельном рынке Московской области, можно уверенно констатировать, что спрос на земельные участки там ограничен 30-километровой зоной, прилегающей к Москве, и сфокусирован на площадях, пригодных либо под ИЖС (20%), либо под коттеджную застройку (80%). Спрос на участки под офисную или торговую недвижимость минимален – формат торговых центров максимально подвергся переоценке под влиянием короновируса, несмотря на весь их потенциал капитализации, осталось мало желающих их строить. Офисы же за городом нужны только на МКАД, либо локально в городах-сателлитах, под местный спрос. Но в отличие от Москвы, где рынок поделен между профессиональными игроками-девелоперами, спрос на землю в Московской области сформирован конечными пользователями, среди которых системных игроков очень мало: буквально по пальцам одной руки можно пересчитать компании, реализовавшие более двух проектов лендевелопмента в МО.

Обзор рынка промышленных земельных участков московского региона 2021

В отношении граждан, имеющих право приобрести земельные участки в собственность, Департамент земельных ресурсов города Москвы приступил к оформлению документов, необходимых для регистрации права частной собственности на землю. Федеральным законом от. Почему за землю теперь не платят деньгами? На что спрос снижается, а на что растет? Кто выигрывает в этой ситуации, а кто теряет?

Подобные масштабные проекты могли потянуть только крупные компании федерального уровня. К данным проектам начал проявляться интерес со стороны девелоперов начиная с 2006-2007 годов. На тот момент строились многочисленные планы по развитию новых районов, городов-спутников во многих локациях. Компания «Ист Лайн» планировала реализацию проекта «Аэротрополис» на 20 000 га, с парком развлечений и крупнейшим в Московской области торгово-развлекательным центром.

Анализ Рынка Промышленных Земельных Участков Итоги 2021

Вместе с тем дефицит качественного складского предложения на рынке стимулировал девелоперов к реализации объектов спекулятивного предложения, некоторые выводили проекты даже без имеющегося якорного арендатора. Таким образом, по итогам 2020 г. количество свободного предложения увеличилось на 41% в сравнении с итогом 2019 г. и достигло 113,2 тыс. м² складских площадей. Наибольшая доля предложения в размере 70% – это складские площади класса А.

1. Компания «Лента» открыла новый распределительный центр на территории ИП «Ориентир М-10» площадью более 61 тыс. м² – это крупнейший склад для собственных нужд, введенный в Санкт-Петербурге.
2. Московский ритейлер «Утконос» вышел на рынок Петербурга, открыв фулфилмент-центр на Кубинской улице.
3. Ритейлер электроники и бытовой техники «Ситилинк» через торги приобрел бывшее здание «Юлмарт» на Пулковском шоссе общей площадью 22,5 тыс. м².
4. Производственно-логистический комплекс «RAUM Бугры» получил статус индустриального парка.
5. Компания PLT (Professional Logistics Technologies) Российского фонда прямых инвестиций (РФПИ), совместно с арабской Mubadala Investment приобрели логопарк «Троицкий» класса А общей площадью 100 тыс. м².

Этап 4 – с начала 2015 года и по настоящее время – можно назвать «новой реальностью». Спекулятивный спрос сошел на нет. Нужно вкладывать в землю, так как просто держать ее на балансе достаточно затратное дело. Вдобавок к этому законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.

Другими крупнейшими проектами КОТ с большим уклоном в жилую недвижимость заявлялись «Гран-При» (вместе со строительством ипподрома) в районе дер. Путилково и проект «Рублево-Архангельское», где предполагалось строительство около 4 млн кв. м (под жилье, офисные центры, торгово-развлекательный комплекс).