Предварительный Договор Купли-Продажи Квартиры Имеет Ли Юридическую Силу

Имеет ли юридическую силу предварительный договор

1.3. Ст. 429 ГК РФ По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Если простым языком, помимо обязанности заключить основной договор — иных обязательств предварительный договор не может содержать. Если эта обязанность исполнена — договор прекращает действие.

4.2. Вечер добрый, если он правильно составлен, то да. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ) . Следовательно, предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать описание передаваемой недвижимости и ее цену, а при продаже жилых помещений — перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ) . В предварительном договоре также указывается срок, по истечении которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ) . Если одна из сторон уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимости, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445, п. 5 ст. 429 ГК РФ) .

Основания расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры

• Существенно нарушены условия сделки. Например, неисполнение в срок одного из условий, неоплата, обнаружение недостатков недвижимости после подписания договора, наложение ареста на имущество по иску третьих лиц.
• Возможность аннулирования сделки предусматривалась предварительным документом купли-продажи.

1. По взаимному согласию сторон – когда участники сделки приняли обоюдное решение о ее прекращении, в том числе по личным обстоятельствам и мотивам. Например, потеря денежных средств, переезд, срыв каких-то мероприятий, форс-мажор. (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
2. По инициативе одной стороны – расторгается в данном случае по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ) если:

В чем подвох предварительного договора купли-продажи

Нередко свои намерения купить, например, объект недвижимости покупатель подтверждает внесением задатка. Как соотносится это действие с заключением предварительного договора? Если в предварительном договоре содержится соглашение о задатке, то обеспечительная функция задатка распространяется лишь на обязательство заключить основной договор. Это связано с тем, что никаких иных обязательств по предварительному договору у сторон не возникает. А вот платежная функция задатка будет распространять свое действие уже на заключенный основной договор, поскольку никакие платежи не могут стать предметом предварительного договора.

Предварительный договор – это соглашение между продавцом и потенциальным покупателем, предусматривающее их обязательство заключить основной договор через определенный промежуток времени. Первое, на что следует обратить внимание: предварительный договор влечет только одно юридическое последствие – заключение в будущем основного договора. Ни передачи имущества, ни уплаты денежных средств по предварительного договору не производится. Иными словами, предварительный договор носит организационный характер.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Подскажите, пожалуйста, как можно себя обезопасить если мне предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с компанией ЗАО ПИК-Регион, (квартира пока не в ее собственности) , затем договор купли-продажи не понятно с кем, затем отдельно договор возмездного оказания услуг по регистрации квартиры с ОАО ГК ПИК. При этом сумму я должна внести до определенной даты, а дата заселения не указана вовсе. Или категорически нельзя связываться с подобными вещами. Заранее спасибо!

• обязательство одного лица передать другому в собственность конкретную квартиру и обязательство второго лица принять за установленную плату данное жилье на определенных условиях;
• подтверждение прав на осуществление планируемой сделки (в том числе данного доверенностью);
• сведения о государственной регистрации квартиры;
• информация о возможном авансе;
• цена сделки купли-продажи, возможность (или невозможность) и условия изменения данной цены;
• время, форма и способ оплаты (может быть несколько вариантов);
• порядок передачи недвижимости, необходимость составлять соответствующий акт;
• подтверждение собственника недвижимости (его доверенного лица) об отсутствие обременений на нее.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

Также, необходимо отметить список граждан, которые остаются в квартире. Это условие отображается обязательно (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Такими лицами могут быть бывшие члены семьи продавца, отказавшиеся от ее приватизации, но давшие согласие на приватизацию продавцу.

Здесь стороны ПД отображают реквизиты в соответствии с удостоверяющими документами. Рекомендуется отобразить не только регистрационный адрес, но и место фактического нахождения, а также контактные данные (номер телефона, E-mail).

ВΑЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.

1. Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. В тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
   • пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
   • пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
2. Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.

Стороны не обязаны фиксировать период действия предварительного договора. Информацию отражают лишь в случае, если одному из участников сделки важно заключить её до определённого момента. Если информация не отражена, применяются сроки, зафиксированные в действующем законодательстве. Так, по умолчанию бумага действительна в течение одного года. Как только стороны заключили основной договор, предварительная бумага теряет юридическую силу.

• данные об участниках сделки и информация по доверенности, если от лица продавца или покупателя действует поверенный;
• конкретизация предмета договора. Соглашение заключают в отношении покупки и продажи квартиры. Обязательно фиксируются характеристики объекта. Дополнительно вносят сведения о документе, на основании которого продавец распоряжается квартирой;
• стоимость квартиры. Цена помещения должна быть прописана обязательно. Если в основном договоре продавец изменит ее без согласия покупателя, лицо может отказаться от приобретения квартиры;
• особенности произведения взаиморасчетов. Стороны могут договориться о предоставлении денежных средств наличными, использовании банковской ячейки, безналичном перечислении суммы или оплате с помощью ипотечного кредита. Использование материнского капитала также разрешено, если на выполнение процедуры будет получено согласие продавца;
• перечень лиц, имеющих право использовать квартиру. В договоре оговаривают сроки снятия жильцов с учета;
• срок действия договора. Информацию указывать необязательно. Однако эксперты советуют отразить сведение, чтобы понимать, до какой даты необходимо заключить сделку. После того как период завершается, договор признается недействительным;
• гарантии исполнения. В этом пункте фиксируется потребность предоставления аванса или задатка;
• особенности несения расходов. Здесь фиксируют, кто и в каком объёме оплачивает затраты на сбор документов, нотариальное удостоверение и прочее;
• штрафы за нарушение положений договора. Фиксируется, какое наказание будет применено.

При составлении ПДКП необходимо четко оговорить, действительно ли Продавец (Покупатель) решительно настроен на продажу или покупку, возможен ли отказ. Если есть некоторые нюансы, например, ожидается встречная сделка, от которой зависит последующая продажа, указывать положение о внесении задатка не стоит.

1. Если истекает срок действия предварительного договора, и ни одна из сторон не заявила о намерении заключить основной договор, ПДКП считается недействительным. При желании одна из сторон может обратиться с просьбой продлить срок, а вторая может принять предложение или отказать.
2. Если срок не истек, и обе стороны готовы отказаться от сделки, задаток возвращается прежнему владельцу. Продавец и Покупатель составляют документ-соглашение о расторжении ПДКП.
3. Одна из сторон отсылает в сторону другой письменное предложение расторгнуть договор. При этом инициатор должен быть готов понести убыток в размере внесенного залога (или удвоенной суммы залога). Как правило, дело доходит до суда, только если не удается урегулировать несогласованности материального характера.

Инспектор из государственной опеки может потребовать принести ему в дело предварительный договор купли-продажи, чтобы разрешить несовершеннолетнему продавцу совершение сделки. Помните, что если родители намереваются продать долю ребенка, то потребуется нотариальный ПДКП.

РЕНОВАР.РУ не рекомендует игнорировать требования контрагента по предварительному договору. Дешевле всего направить стороне предложение о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств и выполнить свои обязанности по предоплате, если такая была предусмотрена. Если вторая сторона не хочет расторгать ПДКП и настаивает на сделке, следует пойти в суд с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи.

Важно! Подробное указание характеристик недвижимого имущества, придаст ПДКП весомость. Следует указать, какие из параметров удовлетворяют требованиям потенциального клиента. На первом месте стоит перепланировка, узаконенная и подтвержденная документально.

На заметку! До заключения ОДКП, покупатель может проверять подлинность представленной информации. Сверять данные с теми, которые будут прописаны в соглашении. По тексту указываются ссылки на отсутствие препятствий к проведению процедуры, устанавливаются сроки оформления покупки.

Порядок расчетов. Заключение ПДКП не предусматривает передачи полной суммы за недвижимость и даже большей ее части — с юридической точки зрения это нарушение и предварительный договор могут признать основным. Тем не менее, порядок расчета между продавцом и покупателем нужно зафиксировать.

Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры и как его правильно оформить

Основной договор подписывается в срок, указанный в предварительном договоре, иначе он действует год (по п. 4 ст. 429 ГК). Если в течение срока действия договора одна из сторон предпринимала действия для его подписания, но вторая уклонилась, то в течение 6 месяцев после истечения срока споры о принуждении к заключению договора допускается передать на рассмотрения суда (по п. 5 ст. 429 ГК).

Если предварительный договор содержит неправильное указание на предмет, то это может привести к его переквалификации в основной договор купли-продажи, несмотря на название (например, если по предварительному договору вместо намерений сторон предполагается передача права собственности). К подобному заключению пришел недавно суд в определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 2019 года №11-КГ19-3.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

• Подготовлен неполный пакет документов, который требуется для реализации недвижимости;
• Отсутствие полной суммы у покупателя;
• Оформление ипотеки (банк проверяет квартиру на юридическую чистоту и выносит решение по выдаче кредита около трех недель);
• На имущество наложено обременение и нужно время для его снятия;
• Владельцем жилплощади является несовершеннолетний гражданин и нужно дождаться согласия на сделку от органов опеки.

Проверить сведения о недвижимом имуществе и его законных правообладателях может любое заинтересованное лицо. Для этого нужно зайти на портал EGRNKA.RU и заказать справку из Росреестра. Официальный документ, заверенный ЭЦП госрегистратора, будет готов через 15 минут после подачи заявки.

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры

В ПД указывается срок, в который стороны обязуются заключить ОД (ч. 4, ст. 329 ГК). Если они такой срок не определили, то ОД заключается в течение года с момента заключения ПД. Если ни одна из сторон в течение указанного срока не совершала действий для заключения ОД, то по истечении года обязательства по такому соглашению прекращаются.

1. Риск признания ПД незаключенным. Как мы уже знаем, если стороны не договорились по существенным условиям — соглашение признается незаключенным. Например, если жилье еще не достроено, сложно указать точные характеристики квартиры. Будьте внимательны! Особенно, когда заключаете предварительный договор долевого участия с застройщиком.
2. Риск двойной продажи квартиры. Поскольку ПД не подлежит государственной регистрации, и права собственности на квартиру у покупателя не возникает, недобросовестный продавец может заключить такой же ПД на стороне и в будущем продать ему квартиру.
3. Риск неполучения квартиры. ПД — это соглашение о намерениях по определенному предмету, а не о самом предмете. В случае если ПД не подкреплен каким-либо обеспечением обязательств, не факт, что эти намерению выльются в действия.