Содержание
Говоря о земельном рынке Московской области, можно уверенно констатировать, что спрос на земельные участки там ограничен 30-километровой зоной, прилегающей к Москве, и сфокусирован на площадях, пригодных либо под ИЖС (20%), либо под коттеджную застройку (80%). Спрос на участки под офисную или торговую недвижимость минимален – формат торговых центров максимально подвергся переоценке под влиянием короновируса, несмотря на весь их потенциал капитализации, осталось мало желающих их строить. Офисы же за городом нужны только на МКАД, либо локально в городах-сателлитах, под местный спрос. Но в отличие от Москвы, где рынок поделен между профессиональными игроками-девелоперами, спрос на землю в Московской области сформирован конечными пользователями, среди которых системных игроков очень мало: буквально по пальцам одной руки можно пересчитать компании, реализовавшие более двух проектов лендевелопмента в МО.
Если говорить о площади, то участки до 0,3 га освоить в рамках ленддевелопмента почти невозможно – очень маленькая площадь ЗУ сильно ограничивает варианты best use. Площадь участка от 0,3 до 3 га – это самый востребованный размер. Более крупные земельные активы также сложны в продаже: рынок игроков, способных их купить и освоить, ограничивается десятком компаний-девелоперов.
Анализ рынка земли московской области 2021
Если раньше пользовались спросом объекты с большими гостиными, спальнями до 40 кв. м, то сейчас интересны компактные планировки, добавила председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик. «Бывают постройки с замковой архитектурой, без ремонта, но их будут покупать только по интересной стоимости, обычно по цене земли. Мы делаем такие дома ликвидными за счет снижения цены. Иначе срок экспозиции и продажи таких домов будет длительным», — говорит она.
Прочие местности сохранили свое место на рынке земельных участков (занимаемая доля примерно та же, что и в 2013 г.).Лидерами по продажам земли по-прежнему являются Дмитриевское, Киевское, Новорижское, Ярославское и Симферопольское направления.Продолжили активно развиваться жилые проекты и промышленные земли (происходила активная экспансия торговых сетей). Однако рынок земельных участков так и не восстановился до докризисного уровня. С рынком складской недвижимости его роднило снижение спекулятивной части спроса.Таким образом, рынок земли подвержен тем же самым законам и влияниям рынка, что и различные сегменты недвижимости, – кризисам, перепадам спроса, возросшей налоговой нагрузке.Кадастровая и рыночнаяКадастровая стоимость участка земли используется для расчета земельного налога; считается, что она была равна рыночной стоимости на момент проведения оценки.
Обзор рынка земли новой москвы 2021
В целом, любые всплески спроса, не подкрепленные реальным ростом экономики и доходов населения, — это временное явление. Вслед за скачком спроса и цен всегда следуют стагнация и откат цен назад, когда перестают действовать факторы, спровоцировавшие искусственное увеличение покупательской активности. Московский рынок недвижимости уже проходил это относительно недавно, когда за ажиотажем конца 2014 г. последовали три года падения цен. И очень похоже, что ситуация может повториться.
Однако у вторичного жилья есть одно важное преимущество – если найти действительно недорогой вариант (пусть и требующий небольших вложений), то покупатель больше выгадает на ипотеке. Так, если купить дорогую квартиру под низкую ставку по госпрограмме, рефинансировать ее уже будет некуда (ставки вряд ли опустятся ниже 6% годовых), а сумму кредита уменьшить уже не удастся. А если выбирать изначально недорогую квартиру, пусть и под более высокий процент, в будущем ее можно будет рефинансировать на более низкую ставку.
Анализ рынка промышленных участков Московской области и Новой Москвы
Параметры исследования:
• География исследования: Московская области и Новая Москва
• Степень подготовки участка к строительству
• Площадь участков, которая учитывалась в обзоре:
– участки площадью 1-5 га до 30-50 км от МКАД (до трассы А107 «Бетонка»);
– участки площадью от 5 га от МКАДа до границ Московской области
Общее количество незастроенных участков промышленного назначения (от 1 га) в Московском регионе составляет, по данным Росреестра, 2 301 шт. (20 789 га). Из них выставлено на продажу в интернете только 204 шт. (2 736 га).
К подготовленным участкам относились лоты, в которых был проведен любой из этапов ленд-девелопмента.
Сегодня подготовленный к строительству участок может стоить в два-три раза больше, чем неподготовленный участок в той же локации. Учитывая одинаковую стоимость подготовки, наибольшее количество таких участков расположено вблизи МКАД.
Постепенное снятие ограничительных мер, введенных ранее для нераспространения пандемии, поспособствует оживлению на рынке коммерческой недвижимости в целом. Очевидно, что значительная часть сотрудников компаний, которые сейчас вынужденно переведены на удаленный режим работы, все же вернется в офисы, что приведет к росту заполняемости БЦ. В сегменте торговой недвижимости снятие ограничений стимулирует покупательскую активность и увеличит трафик в ТЦ, а открытие границ и восстановление международного авиасообщения стимулирует туристический поток и заполняемость гостиниц. Таким образом, с ростом загрузки объектов коммерческой недвижимости будет восстанавливаться и рынок услуг по их обслуживанию.
В наступившем 2021 году рынок эксплуатации коммерческой недвижимости во многом будет развиваться под влиянием прошлогодних «ковидных» трендов, которые определяли основные действия и решения всех управляющих компаний. Ожидаемое улучшение и стабилизация эпидемиологической ситуации в мире, снятие ограничительных мер и более динамичное восстановление экономики даст новый импульс рынку коммерческой недвижимости и, в свою очередь, активизирует работу FM компаний. Эксперты MD Facility Management поделились прогнозами развития сегмента эксплуатации на ближайший год и выделили основные тренды.
Одно из главных достижений 2020 года для торгово-развлекательных центров и ритейлеров — стремительное реагирование на новые обстоятельства и совместный поиск форматов, отвечающих актуальным потребностям посетителей. Реальность изменилась, и торговые центры будут жить по принципу «быстрый или мертвый».
Девелоперы, опасаясь повторения кризисов, ждут, когда спрос станет активнее, и его удастся более четко прогнозировать. Благодаря этому сдерживается стремительный рост объема свободных офисов. Объем арендованных и приобретенных офисных помещений, по данным CBRE, по итогам 2020 года может превысить 1 млн кв. м.
Заметно востребованной стала услуга «ленд-девелопмента», задачей которой является маркетинговая, техническая и юридическая проработка земельного участка к началу строительного процесса. В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли ленд-девелопмент становится обязательной составляющей для продажи участка.
К подготовленным участкам относились лоты, в которых был проведен любой из этапов ленд-девелопмента.
Сегодня подготовленный к строительству участок может стоить в два-три раза больше, чем неподготовленный участок в той же локации. Учитывая одинаковую стоимость подготовки, наибольшее количество таких участков расположено вблизи МКАД.
Анализ Рынка Земельных Участков Коммерческого Назначения Г Москвы 2021 Г
Zdanie.info – всё о коммерческой недвижимости, свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77–67861
Рекламно-информационный ресурс Zdanie.info — лучшее место поиска коммерческой недвижимости для вашего успешного бизнеса!
Портал по продаже и аренде коммерческой недвижимости в Москве и регионах РФ, предлагает посетителям сайта наиболее полную
и достоверную базу предложений: аренда офисов в Москве, аренда магазинов, складов и любых нежилых помещений и зданий в РФ.
На Здание.инфо Вы можете бесплатно разместить объявление с предложением коммерческой недвижимости на продажу и в аренду.
Отправить заявку на получение кредита на покупку и под залог объектов коммерческой недвижимости в банки-партнеры Zdanie.info.
Также, на «Здание.инфо» Вы можете получить консультацию ведущих специалистов и экспертов рынка коммерческой недвижимости:
юристов, консультантов и брокеров по недвижимости, представителей оценочных, девелоперских и управляющих компаний.
Земля в Подмосковье могла бы стать более интересной для инвесторов
Препятствует сделкам, по его словам, то, что часто эти земли находятся в залоге у банков и есть проблемы с кредиторами. Например, в залог участок банк брал при цене $10 000 за сотку, а сейчас цена – 10 000 руб., а то и дешевле. Ряд крупных владельцев быть таковыми перестал по разным причинам, некоторые закопались в еще большую непубличность, а между тем участков, которые не продаются годами, скопилось немало. Причины – завышенная стоимость, наличие обременений, невозможность использования участка по назначению, перечисляет Фомиченко. Владельцам таких активов остается либо снижать цену, либо искать варианты альтернативного использования, например действительно заняться сельским хозяйством или начать добывать песок, если есть такая возможность.
По словам Калинина, в январе-феврале у компании «Мой гектар» прошли три сделки, в двух случаях землю, 14 га и 35 га, купили под коттеджные поселки. Но в марте и апреле сделок не было – инвесторы взяли паузу. Калинин объясняет это тем, что инвестиции достаточно серьезные, от 50 млн руб.
Объявления о продаже в коммерческом сегменте рынка недвижимости Республики Крым носят единичный характер, что связано с их пока низкой инвестиционной привлекательностью для российских и иностранных инвесторов, в отличии от земельных участков под рекреационные объекты.
Кризисная ситуация приведет к позитивным изменениям и переходу на качественно новый уровень развития рынка. Этому будут способствовать уход с рынка непрофессионалов и уменьшение количества спекулянтов. Девелоперы, в свою очередь, будут более тщательно оценивать риски реализации проекта на земельном участке и более внимательно подходить к вопросам юридического оформления, анализу наилучшего использования, созданию концепции будущего объекта.
«Покупка земельных участков всегда рассматривалась россиянами как один из наиболее надежных способов сохранить сбережения в кризисный период. При этом, с ростом цен на квартиры, самостоятельное строительство частных домов становится хорошей альтернативой покупке готового городского жилья. Повышенной востребованности участков под ИЖС способствуют и другие факторы. Например, программа „Сельская ипотека“: она была запущена в России в начале этого года, и правительство уже анонсировало увеличение ее финансирования практически в 3 раза в следующем году. А также целый ряд изменений, связанных с условиями получения материнского капитала: с этого года выплату можно получить уже после появления первого ребенка, общая сумма за двоих детей увеличена, действие программы продлили до 31 декабря 2026 года, а среди направлений, по которым его можно использовать появилось строительство домов на участках в СНТ. Стоит отметить, что спрос на приобретение земли растет не только в традиционных сельскохозяйственных регионах. Благодаря программе „Дальневосточный гектар“ интерес к покупке участков под частные дома повышается и на севере России — так, за год спрос в данном сегменте рынка в Ямало-Ненецком АО увеличился на 21%, в Ненецком АО — на 33%, а в Мурманской области — на 62%», — говорит Дмитрий Алексеев, руководитель направления новостроек и загородной недвижимости в Авито Недвижимости.
В итоге, по результатам III квартала 2020 интерес к приобретению в собственность земельных участков увеличился на 43% в годовом выражении*. Немаловажно и то, что, в условиях увеличивающегося спроса, роста цен на землю пока удается избежать: за последний квартал средняя стоимость земельных участков под ИЖС осталась неизменной, а в годовом сравнении и вовсе снизилась на 3%. Таким образом, к началу октября цена земли за сотку по России составила 39 тыс. рублей.
По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, доля «земельного вопроса» в общей структуре затрат на реализацию проекта может составлять около 30% для проектов, реализуемых за пределами ТТК, 50% – между ТТК и Садовым кольцом, а в центральной части города доля затрат на землю может достигать 70–80% в общей стоимости строительства.
В рамках каждой категории предусмотрено определенное количество видов разрешенного использования. Вид разрешенного использования должен быть у каждого земельного участка вне зависимости от того, к какой категории он относится. Для смены категории земельного участка необходимо получить разрешение главы субъекта (в Москве – мэра города). Разрешение на изменение вида разрешенного использования выдает орган местного самоуправления, поэтому изменить вид разрешенного использования участка несколько проще, чем изменить категорию. Это дает застройщику некоторую свободу действий в рамках одной категории, однако во многих случаях без изменения категории не обойтись.
Площадь столицы на 1 января 2007 года, по данным Департамента земельных ресурсов г. Москвы, составляла 108 083 га (см. таблицы 1, 2). В городе выделено около 1800 расчетных кварталов с утвержденными параметрами зонирования.
Москва славится весьма плотной застройкой территорий, особенно это относится к центру города. Считается, что найти участок в столице для девелопера – большая удача, хотя существуют и другие точки зрения. Так, в компании « Система-Галс » полагают, что найти участок, пригодный для строительства, не представляет проблемы. «Несмотря на то что количество незастроенных площадок в городе за последние годы значительно сократилось, до сих пор повсюду можно встретить пустыри и другие неохваченные строительством территории. Широкие возможности кроются и в освоении промышленных территорий», – замечают эксперты компании.
Промзоны, совокупная площадь которых в настоящее время составляет около 19 тыс. га, являются одним из основных территориальных резервов столицы. Многие московские заводы и фабрики давно прекратили свою деятельность и в лучшем случае сдаются в аренду под офисы и склады классов С и D, а в худшем – пустуют. Сегодня ведется активная работа по сокращению площади столичных промзон: существующие производства уплотняются, выводятся и даже закрываются. Благодаря тому, что большая часть производства исторически расположена в центральной части города, участки под такими предприятиями пользуются ажиотажным спросом, ведется теневая борьба за контроль над предприятиями, о чем не раз сообщалось в средствах массовой информации.
Два года назад правительство столицы приняло постановление, согласно которому площадь территорий производственного использования должна быть сокращена до 15 200 га, однако ожидается, что эта цифра будет пересмотрена и к 2020 году общая площадь промзон сократится до 11–12 тыс. га. Соответственно, около 7–8 га в настоящее время потенциально доступны для девелопмента, однако освоение промзон требует больших финансовых вложений и доступно далеко не всем компаниям.
Среди «нетрадиционных» площадок для строительства можно назвать надпутевое пространство Московской железной дороги, к освоению которого приступает корпорация Mirax Group. Речь идет об участке надпутевого пространства Киевского направления от Третьего транспортного кольца до Минской улицы, на котором будет построено до 2,4 млн. кв. м площадей различного назначения.
В конце 2007 года стало известно, что мэрия Москвы совместно с Федеральной сетевой компанией «ЕЭС» и Московской объединенной электросетевой компанией разрабатывает программу реабилитации участков, занятых линиями электропередачи. Сообщается, что под застройку может пойти до 750–800 га таких участков, которые будут распределяться посредством аукционов. Однако учитывая, что расходы по перекладке линий электропередачи лягут на плечи инвесторов, игроки рынка опасаются, что проекты на таких участках окажутся рентабельными.• ЮМР — 18 573 руб./1 кв. м;
• Энка — 16 131 руб./1 кв. м;
• ЧМР — 14 722 руб./1 кв. м;
• ККБ — 13 040 руб./1 кв. м;
• Ростовское шоссе — 10 968 руб./1 кв. м;
• Российская — 10 910 руб./1 кв. м;
• 40 лет Победы — 10 620 руб./1 кв. м;
• Репино — 10 545 руб./1 кв. м;
• 9-й км — 10 526 руб./1 кв. м;
• Табачка — 10 500 руб./1 кв. м;
• ЗИП — 10 297 руб./1 кв. м;Западный внутригородской округ по периметру окружен границами соседних округов, а также руслом реки Кубань, что не позволяет расширять границы за счет присоединения новых земель. В Центральном и Западном внутригородских округах свободные от застройки земельные участки, как правило, появляются после сноса зданий/строений, ранее расположенных на них.
Основными драйверами рынка по предварительным итогам 2020 года стали компании, представляющие сектор онлайн-торговли, и ритейлеры. Стоит отметить, что по итогам текущего года сегмент e-commerce имеет наибольшую долю в структуре спроса за всю историю – 34% от общего объема сделок в России прошли с участием онлайн-компаний. На сегмент розничной торговли пришлось 29% от совокупного объема сделок, что на 3 п.п. выше итогового показателя 2019 года.
На рынке складской недвижимости в России укрепляется тренд смещения спроса в регионы, который мы отмечаем со второй половины 2018 года. По прогнозам аналитиков Knight Frank, общий объем сделок в регионах (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) может достигнуть 800 тыс. кв. м, что на 37% выше итогового показателя 2019 года.
Стоит отметить, что в процессе отбора было отфильтровано достаточно большое количество предложений о продаже земельных участков, заявленных как промышленные территории, а по факту относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. Подобный подход позволяет сформировать значительно более репрезентативную выборку для дальнейшего анализа без искажений из-за более дешевых по стоимости предложений сельскохозяйственных земель.
Этап 1 начался примерно с середины 2000-х годов – это время зарождения современного рынка коммерческой недвижимости в целом. В этот период был бум «бумажных» проектов и земельные участки рассматривались как возможность выгодных вложений наравне с объектами капитального строительства. В это время создавались многие земельные банки. От инвестора при этом практически ничего не требовалось, земля сама по себе тогда дорожала по 20% и более в год. В дополнение в этот период начали намечаться процессы децентрализации: активно рассматривались различные проекты у МКАД и за его пределами в сфере офисной, торговой и складской недвижимости. Шел бум коттеджного строительства. Также заявлялись один за одним проекты комплексного освоения территорий (КОТ).
(Пока оценок нет)
Загрузка...
