Аренда Земли При Строительстве Многоквартирного Дома

В договоре указаны следующее: Правовым основанием для заключения договора ДДУ является: договор аренды №17А земельного участка с правом выкупа от 29.01.2016 между ооо управляющей компанией и застройщиком. Стоит ли заключать данный договор и оплачивать цену недвижимости по ДДУ?Какие риски?

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик — это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Примечательно, что Президиум ВАС РФ в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/11 пришел к выводу о переходе в собственность собственников помещений земельного участка, сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет еще до возведения МКД и предоставленного в аренду с целью строительства дома. Этот момент весьма важен, поскольку формирование участка именно для эксплуатации дома, а не для его строительства может стать необходимым условием для возникновения права общей долевой собственности на землю под МКД. Кстати, в споре, рассмотренном ФАС ЗСО (Постановление от 24.06.2011 по делу N А70-8899/2010), представитель публичного собственника обосновал свое требование о взыскании арендной платы с застройщика именно тем, что под сданным в эксплуатацию МКД земельный участок не формировался (участок был сформирован в 2002 г., до сдачи дома в эксплуатацию), следовательно, он не мог перейти в собственность дольщиков. Однако арбитры отвергли эти доводы, указав, что нет требований о формировании иного участка земли. Что касается ФАС СКО, то он в аналогичной ситуации посчитал подобные аргументы существенными и указал: введение в эксплуатацию жилого дома (расположение на части земельного участка жилого дома) не является достаточным обстоятельством, позволяющим определить, в какой части прекратилось арендное правоотношение, поскольку земельный участок. сформирован для целей проектирования и строительства, но не для целей использования многоквартирного дома. Застройщик не подтвердил, что площадь для эксплуатации жилого дома и объектов, входящих в состав общего имущества, соответствует общей площади арендованного земельного участка, поэтому нельзя считать, что у собственников помещений в МКД возникло право собственности на землю, следовательно, арендные правоотношения не прекращены. Таким образом, требования арендодателя о взыскании с застройщика арендных платежей были удовлетворены (Постановление от 26.08.2011 по делу N А32-7776/2010).

Правило о возникновении права общей долевой собственности на сформированный земельный участок под новостройкой работает, даже если такой участок находился в собственности не у публичного образования, а у частного лица (например, у застройщика). После первой по времени регистрации права собственности на помещение в МКД право общей долевой собственности возникает у собственника, одновременно прекращается право собственности на землю у застройщика. Это подтверждает Постановление ФАС СЗО от 31.03.2011 по делу N А56-39901/2010 (оставлено без изменения Определением ВАС РФ от 26.07.2011 N ВАС-9209/11), в котором был признан недействительным отказ управления Росреестра в регистрации прекращения права собственности застройщика на землю. Застройщик мотивировал подачу заявления в Росреестр отказом от права, а суды уточнили: такое заявление застройщика фактически направлено на прекращение в соответствии со ст. 238 ГК РФ права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать.

Аренда Земли При Строительстве Многоквартирного Дома

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Вам будет интересно ==>  Автобиография Для Поступления В Прокуратуру 11 Класса

Обоснование вывода:
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Аналогичные положения содержатся и в ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Отметим, что в силу ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В свою очередь, в соответствии с ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.
В п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
Таким образом, земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Слишком маленький срок аренды — это серьезный риск. Если застройщик затянет строительство и не продлит аренду, то оформление квартир в собственность станет возможным только через суд. Учитывая опыт долгостроев и переносов сроков сдачи, стоит проверять дату окончания аренды.

Муниципальные земли, имеющие назначение «жилое строительство», передаются новым владельцам «по умолчанию», если застройщик правильно и добросовестно оформил все документы. Если земля передана застройщику местной властью под освоение — это выгодно и надежно. Здесь будет развиваться инфраструктура.

Верховный Суд добавил, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу закона, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и соответствующего документа. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 308-ЭС20-17579 по делу об оспаривании Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону отказа регионального Росреестра зарегистрировать соглашение о расторжении договора аренды земли между застройщиком и Департаментом.

Что лучше для дольщика; аренда или собственность земли под новостройкой

Хотя и здесь есть свои риски — например, на земельном участке имеется охранная зона газопровода или ручья, право проезде или проезда земли третьими лицами. Такая информация обязательно должна указываться в свидетельстве о праве собственности на земельный участок.

Вам будет интересно ==>  В Чем Разница Между Авансом И Предоплатой

Преимущества аренды земельного участка — менее низкая цена на недвижимость. Так как большинство покупателей будет обходить стороной такие дома из-за опасения того, что срок аренды не будет продлен. Это первое. А второе — интересующий покупателя объект может продаваться исключительно в виде аренды.

Если новостройка, передаваемая в собственность, расположена на арендованном ЗУ, то покупатель должен обратить внимание, чтобы владельцем земли был орган муниципальной власти (о том, как оформить в собственность здание на арендованной земле, читайте тут). В этом случае срок аренды составляет 49 лет с продлением. Владелец недвижимости может использовать землю под новостройкой по своему прямому назначению.

Пример: на земле есть охранная зона ручья или газопровода, право проезда третьими лицами. Подобная информация непременно должна быть указана в свидетельстве о собственности на ЗУ. При покупке квартиры нужно ознакомиться с такой бумагой и проверить ограничения.

Для государственных органов такая схема кажется более предпочтительной из-за сложности и множества ограничений бюджетного законодательства. Дело в том, что получение бюджетных средств планируется на три года вперед, что усложняет их оперативное получение. Разумеется, проще предоставлять земли в аренду под застройку. Да, с экономической точки зрения деньги недополучаются казной. Но это легче, чем продать земельный участок на аукционе, а затем «выбивать» деньги из бюджета, чтобы в последствие контролировать их расходование в соответствии с законодательством о госзакупках.

В собственность земля может поступить только под уже существующими объектами. Примером такого случая является расселение домов: когда застройщик скупает квартиры в старом фонде, то земельные участки под жилым зданием поступают в собственность застройщика как общедомовое имущество.

Как оформить аренду земельного участка, расположенного под объектом недвижимости

  • заявление, в котором нужно будет обязательно указать кадастровые номера вашего земельного участка, здания или сооружения. Узнать эти номера можно на сайте Росреестра;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя (в случае, если заявление будет подавать представитель);
  • нотариально удостоверенные копии документов, удостоверяющих права заявителя на здания, сооружения (в случае, если в ЕГРН нет данных о зарегистрированных правах на объекты недвижимости).

После подписания договора аренды с вашей стороны в течение нескольких дней он будет подписан со стороны Департамента городского имущества, и ваш экземпляр также будет либо направлен вам в личный кабинет на сайте mos.ru, либо вы сможете его получить в службе одного окна.

Отметим, что приведенная норма не содержит указания на то, что застройщиком может быть только лицо, которому земельный участок принадлежит на праве собственности. Более того, в ней используется термин «правообладатель земельного участка», под которым в земельном законодательстве понимается не только собственник, но и иные землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков (п. 3 ст. 5 Земельного кодекса РФ). О том, что застройщиком в смысле норм ГрК РФ может быть и арендатор земельного участка, свидетельствует также судебная практика (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.02.2016 N Ф06-5330/15, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 15.06.2017 по делу N 33-645/2017).

Приведенные нормы указывают на то, что разрешение на строительство выдается именно застройщику. К такому же выводу приходит и судебная практика (смотрите п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11, постановление Верховного Суда РФ от 22.08.2017 N 11-АД17-37).

Далее следует проверить соответствие границ участка с документами на него. Это можно сделать через Росреестр, воспользовавшись электронными услугами. Тем более что жилье тоже проверяется на предмет кадастрового учета. Неверные границы должны быть исправлены.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки. Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто. Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

В договоре указаны следующее: Правовым основанием для заключения договора ДДУ является: договор аренды №17А земельного участка с правом выкупа от 29.01.2016 между ооо управляющей компанией и застройщиком. Стоит ли заключать данный договор и оплачивать цену недвижимости по ДДУ?Какие риски?

Вам будет интересно ==>  Апелляция К Возрасту

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик — это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Однако все эти доводы судом были отклонены. Арбитры указали: поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение им, договор аренды в части спорного земельного участка считается прекратившимся. В результате в пользу застройщика было взыскано почти 1,2 млн руб. переплаты (неосновательного обогащения) и более 240 тыс. руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, право пользования земельным участком под домом у застройщика прекратилось. В связи с этим у арендатора прекратилась и обязанность по внесению арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под построенными МКД и необходимого для их использования.

Дмитрий, позвольте с Вами поспорить. Давайте ещё раз глянем на текст пункта:
«Одновременно в отношении данного земельного участка вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика (иного лица, в том числе публичного образования, которому такой земельный участок принадлежит на праве собственности). При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика при указании размера доли в праве вносятся либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений машино-мест, НЕ ПЕРЕДАННЫХ участникам долевого строительства» либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений машино-мест, НЕ ПЕРЕДАННЫХ участникам долевого строительства, а также помещений машино-мест», далее указываются сведения о помещении машино-месте (помещениях машино-местах), принадлежащем (принадлежащих) застройщику;»
И далее:
«в запись о государственной регистрации ипотеки земельного участка вносятся изменения в соответствии с пунктом 15 Порядка в части описания предмета ипотеки путем указания: «доля в праве на земельный участок под многоквартирным домом, размер которой пропорционален размеру общей площади помещений машино-мест, НЕ ПЕРЕДАННЫХ не переданных участникам долевого строительства, а также помещений машино-мест, принадлежащих застройщику», а также залогодержателя: «участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, которым НЕ ПЕРЕДАННЫХ объекты долевого строительства»»

До 1 января 2017 года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим свое действие на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице)[1].

Земля под многоквартирным домом аренда или собственность

Это возможно при сформированном участке, который имеет свой кадастровый номер. Право собственности жильцов на земельный участок закреплено в Жилищном кодексе Российской Федерации. Передача земли в долевое владение жильцов проводится на бесплатной основе.

Какая бы форма собственности на земельный участок ни была оформлена у застройщика, и договор аренды, и свидетельство о праве собственности на землю должны быть соответствующим образом оформлены и иметь регистрационный номер, полученный в Регистрационной палате РФ.

Ссылка на основную публикацию