Аналитика Стоимость Коммерческо Йземли В Зависимости От Направления

Анализ рынка земельных участков Московской области на конец первого полугодия 2017 года

Как видно из диаграммы, представленной на Рисунке 1, большинство земельных участков, предлагаемых к реализации, составляют земельные участки под ИЖС – 71% от общего количества предложений по продаже земельных участков, на втором месте земельные участки сельскохозяйственного назначения – 26%, далее следуют земельные участки промышленного назначения – 3%.

— максимальная стоимость 1 сотки земли под ИЖС зафиксирована на Рижском направлении, на удалении до 15 км от МКАД и составляет 17 896 920 рублей за 1 сотку, минимальная же стоимость 1 сотки земли под ИЖС зафиксирована на Ярославском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 2 450 рублей за сотку;

Анализ рынка промышленных участков Московской области и Новой Москвы

Параметры исследования:
• География исследования: Московская области и Новая Москва
• Степень подготовки участка к строительству
• Площадь участков, которая учитывалась в обзоре:
– участки площадью 1-5 га до 30-50 км от МКАД (до трассы А107 «Бетонка»);
– участки площадью от 5 га от МКАДа до границ Московской области

Общее количество незастроенных участков промышленного назначения (от 1 га) в Московском регионе составляет, по данным Росреестра, 2 301 шт. (20 789 га). Из них выставлено на продажу в интернете только 204 шт. (2 736 га).

Общая площадь выставленных на продажу участков по направлениям, га

С начала 2015 года и по настоящее время эксперты наблюдают тенденцию – отсутствие спекулятивного спроса. «Земельный участок как актив на балансе сегодня достаточно затратное дело. Законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.

Обзор рынка промышленных земельных участков Московского региона

Этап 3 – с 2010 года по вторую половину 2014 года. В это время шло плавное восстановление рынка недвижимости, а вместе с этим и рост рынка. Продолжили активно развиваться жилые проекты и промышленные земли (происходила активная экспансия торговых сетей).

Стоит отметить, что в процессе отбора было отфильтровано достаточно большое количество предложений о продаже земельных участков, заявленных как промышленные территории, а по факту относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. Подобный подход позволяет сформировать значительно более репрезентативную выборку для дальнейшего анализа без искажений из-за более дешевых по стоимости предложений сельскохозяйственных земель.

Объявления о продаже в коммерческом сегменте рынка недвижимости Республики Крым носят единичный характер, что связано с их пока низкой инвестиционной привлекательностью для российских и иностранных инвесторов, в отличии от земельных участков под рекреационные объекты.

В этой полосе Ильинское и Домодедовское шоссе по-прежнему остаются лидерами по цене – от 1 500 до 20 000 у.е. В этих направлениях много зеленых зон с курортными и санаторными базами, домами отдыха. Для жизни в живописной, экологически чистой местности придется выложить немалые суммы.

Что касается элитного сегмента, то на некоторых направлениях эксперты уже отмечают дефицит земельных участков на первичном рынке. Директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко приводит такие цифры: на западе Московской области в продаже осталось всего 100 участков. «Несмотря на то что сегодня земельные участки без подряда выставлены на продажу в 23 поселках, почти в половине из них осталось всего по одному лоту. Наибольшая доля участков (43%) предлагается на удалении 20–25 км от МКАД».

Чтобы сформировать цену на участок, нужно учитывать 25 переменных, считает Алексей Ананьев. Имеет значение транспортная доступность, подъезд к участку: кто-то подъезжает по асфальту, а кому-то еще полтора километра по колдобинам добираться. Наличие автобусной остановки также влияет на цену. Если до остановки транспорта пешком не дойти, это снижает стоимость участка.

По словам Калинина, в январе-феврале у компании «Мой гектар» прошли три сделки, в двух случаях землю, 14 га и 35 га, купили под коттеджные поселки. Но в марте и апреле сделок не было – инвесторы взяли паузу. Калинин объясняет это тем, что инвестиции достаточно серьезные, от 50 млн руб.

По словам Игоря Калинина, коммерческого директора проекта «Мой гектар», два типа участков пользуются стабильным спросом – это земли промышленного назначения, которые подходят под строительство заводов и производств, и земли под коттеджные поселки. Размер – от 5 до 50 га. Кузнецов, однако, считает интерес к участкам под технопарки, склады или производства минимальным. Попытки развивать промышленные кластеры предпринимаются, но довольно вяло, а во время пандемии и карантина о деловой активности вообще не идет речи, добавил Лебедев. Он напомнил, что участки под застройку складов активно продавались до 2008 г. и складов в аренду более чем достаточно.

По данным «НДВ», самые дорогие участки сейчас продаются на Рублево-Успенском шоссе, где сотка земли стоит примерно 89,3 млн рублей. Самые дешевые участки предлагаются на юго-востоке и востоке Московской области, где средняя стоимость сотки сейчас составляет 60 тыс. рублей.

«Мы вам обещаем, что до середины года мы разработаем механизм, который даст возможность выдавать ипотеку по всем льготным программам на этапе стройки под ИЖС, в том числе деревянное ИЖС в любом своем исполнении. И это даст точно взрывной вектор в развитии всего жилищного строительства», — сказал тогда Стасишин.

Влияние удаленности от МКАД на стоимость земельных участков коммерческого назначения

Удаленность от Московской кольцевой автодороги (МКАД) оказывает существенное влияние на стоимость земельных участков коммерческого назначения в Московской области. Для выявления зависимостей было проведено советующее исследование. Результаты исследования приведены обобщенно для всех направлений. Для минимизации статистической погрешности результатов были применены методы группирования объектов по схожим параметрам и выделением, как ключевого критерия, параметра – удаленность от МКАД, использована значительная первичная выборка земельных участков, представленных к продаже (на основании оферт, размещенных на популярных интернет порталах, посвященным продажам недвижимости). График зависимости стоимости 1 сотки коммерческой земли от удаленности от МКАД приведен ниже.

Исследование: Как изменяется стоимость участков в зависимости от удаленности от центра Москвы на сайте Недвио

Метод выделения определяет стоимость земли как разницу между стоимостью единого объекта недвижимости, т. е. земельных участков с улучшениями и рыночной стоимостью замещения улучшений, расположенных на земельных участках, за вычетом их износа и устареваний. Данный способ расчета рыночной стоимости земельных участков основывается на технике остатка для земли.

1. Использование соотношения рыночной стоимости земельного участка и стоимости недвижимости, расположенной на ней, уже рассчитанного в отчете об оценке кадастровой стоимости. Так, для объектов в Москве сейчас актуален Отчет № 1/2018 об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест и сооружений, расположенных на территории города Москвы по состоянию на 01.01.2018, подготовленный ГБУ города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».
   Результаты расчетов авторов данного отчета об оценке показали, что среднее значение доли стоимости земли в стоимости единого объекта недвижимости в зависимости от этажности объекта недвижимости составляет 14,35-32,16% для объектов офисного назначения. Данные соотношения определены авторами без учета фактора местоположения объектов недвижимости и удаленности от центра города. То есть авторами предполагается, что доля стоимости земли в стоимости единого объекта недвижимости зависит только от этажности объекта капитального строительства и одинакова как в центральной части города, так и на его окраине. Хотя представляется маловероятным, что величина затрат на строительство зданий и прибыль предпринимателя от окраины города к центру нарастает пропорционально росту стоимости участков земли;
2. На основе анализа соотношения КС земли и объектов капитального строительства, расположенных поблизости от оцениваемого объекта и обладающих схожим видом разрешенного использования. Данный способ представляется не лишенным недостатков, т. к. оценщик или эксперт готовит отчет об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости, и вместе с тем применяет данные государственной кадастровой оценки стоимости, которую он же и оспаривает. Кроме того, соотношения стоимости земли и объектов капитального строительства, определенные в рамках кадастровой оценки стоимости, во многих случаях не являются точными.

Динамика цен на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Индексы БН являются индикатором текущего среднего уровня цен предложения на рынке квартир, характеризуют ситуацию и ценовые тенденции на вторичном рынке и рынке строящегося жилья. Информация подготовлена Центром исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости». Подробнее…

Индикаторы цен на рынке квартир, комнат, офисной и торговой недвижимости характеризуют общее состояние и тенденции различных сегментов рынка недвижимости. Ценовые индексы показывают динамику средних цен предложения и арендных ставок в различных сегментах рынка недвижимости. Индикаторы спроса показывают активность покупателей на вторичном рынке и на рынке строящегося жилья.
Информация подготовлена Центром исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости». Подробнее…

Но все-таки прослеживается явная тенденция: все реже цена участков в Ломоносовском районе достигает планки в 100 тыс. руб., чаще она останавливается на уровне 60-80 тыс. руб. за сотку. Правда, это не касается участков со статусом ИЖС, они в коттеджных поселках стоят, как правило, недешево – 170-200 тыс. руб. за сотку. Трудно сказать, востребованы ли они покупателями. Ведь даже на вторичном рынке участков Ломоносовского района стоимость земли ИЖС не превышает в среднем 120 тыс. руб. за сотку (сведения Центра исследований и аналитики ГК «БН»). Зато садовые участки на вторичке приобретать менее выгодно, чем в коттеджных поселках. В старых садоводствах сотка до сих пор стоит порядка 100 тыс. руб. (возможно, цены еще просто не подверглись коррекции в связи со спадом спроса на загородном рынке).

Последние пару лет основная доля предложения земли в коттеджных поселках Ломоносовского района приходилась на участки стоимостью 60-100 тыс. руб. за сотку, в зависимости от месторасположения (данная цена указана с учетом платы за подведение инженерных коммуникаций). Однако 2014 год порадовал покупателей более демократичными ценами. В частности, относительно недавно на рынок вышли проекты «Михайловские высоты» (стоимость сотки от 32 тыс. руб.), «Поляны» (от 19 тыс. за сотку, но коммуникации оплачиваются отдельно, их стоимость составляет 250 тыс. руб.) и некоторые другие. Такое сильное удешевление лотов – скорее, исключение из правил.

В этом квартале, как сообщили в «АйБи Групп», на вторичном рынке земельных участков произошла одна крупная сделка: продажа 1,18 га на набережной Обводного канала под общественную застройку, экспертная оценка суммы сделки — 300-350 млн рублей (25-30 тыс. рублей за 1 м2). Покупателем выступила инвестиционная компания «Бизнес-центр».

По данным Avito, самые дорогостоящие участки на территории города оцениваются в 1-1,5 млрд рублей и не могут найти покупателей. За последнее месяцы, как сообщили в «АйБи Групп», зарегистрирована одна крупная сделка. На набережной Обводного канала продан надел площадью около 1,2 га под общественную застройку. Под конец полугодия стало известно о еще одной сделке — холдинг «Аквилон Инвест» приобрел более 5 га на территории бывшего завода «Петмол». Там планируется построить ЖК бизнес-класса с коммерческой функцией.

Земля под коммерческую застройку растет в цене

Почти вдвое увеличилось количе­ство земельных участков, проданных на аукционах Фонда имущества под строительство объектов обслуживания автомобилей. Если в 2005 году было продано только 35 участков, то в прошлом году их число достигло 72. Изменилась ценовая ситуация в этом сегменте. В 2005-м цены варьировались в диапазоне $24–50 за кв. м, а в 2006-м – от $79 до 150 за кв. м (в зависимости от района города).

В настоящее время осваиваются территории многих промышленных предприятий. Также под девелоперские проекты отдают свои земельные пятна некоторые сельскохозяйственные предприятия и компании. Например, ЗАО «Лето», ОАО «Цветы», владеющие обширными территориями на Пулков­ском шоссе, пополняют вторичный рынок земельных участков в Московском районе города. Другим источником формирования вторичного рынка земельных участков являются сделки по передаче прав аренды незастроенных участков. И еще одной составляющей в этом секторе вторичного рынка является выкуп компаниями арендуемых земельных участков с расположенной на них собственной недвижимостью.

Аналитика Стоимость Коммерческо Йземли В Зависимости От Направления

С начала 2017 года вступил в силу закон «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», который даёт определение самой промышленной зоны и устанавливает условия, при которых возможно её комплексное освоение. Также предусмотрены механизмы вовлечения всех собственников земель и (или) объектов недвижимости в процесс редевелопмента. Закон действительно должен ускорить реновацию территорий «серого пояса». Этому способствует и тот факт, что иных свободных или потенциально пригодных к жилой и общественно-деловой застройки территорий в центре города нет, а спрос на подобные участки сохраняется и при текущих рыночных тенденциях.

При этом разрыв между ценой предложения и конечной ценой сделки всё ещё высок. Для промышленных земельных участков он может составлять от 20% до 40%, для участков общественно-делового назначения — до 20-25%, в зависимости от местоположения, инженерного обеспечения и возможного использования участка.

И «несистемных» покупателей, по словам эксперта, немного. Как правило, они долго вынашивают в голове проект по строительству гоночной трассы, парка развлечений, конно-спортивного клуба и др., потом долго подбирают землю, но до сделки по разным причинам дело не доходит. Например, Калинин рассказывает о сорвавшейся сделке по покупке 115 га для строительства гостиничного комплекса с конным клубом – ее готовили полгода.

МЕТА уже реализовала несколько проектов индустриально-складских парков (их собственники – юридические и физические лица, у которых с группой заключены договоры о совместной деятельности), где земля после межевания продается участками от 30 соток. «Большое Покровское» (15 км от МКАД по Киевскому шоссе, от 300 000 руб. за сотку) уже практически распродано. В «Новоселках» в 51 км от МКАД по Симферопольскому шоссе продаются участки от 50 соток под строительство производственных и складских комплексов, от 70 000 руб., в промпарке «Коробово» (8 км от МКАД по трассе А 105 Москва – Домодедово) – от 325 000 руб. за сотку под промышленно-складскую и офисно-торговую застройку. Продажи в «Коробово» начались в конце прошлого года, рассказывает Лещев, в начале этого года продали три участка, в разгар пандемии продажи остановились, покупатели пока стараются понять, что будет с экономикой дальше. Компания не планирует снижать цену, а в случае замедления продаж просто уменьшит площади минимальных участков с 30 до 20 соток и таким способом снизит стоимость лотов, говорит управляющий партнер Группы МЕТА.