Апартаменты Плюсы И Минусы Нового Формата Жилья

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Апартаменты: преимущества и недостатки

3. Гостиничный сервис. Во многих комплексах жителям апартаментов обеспечены круглосуточный консьерж-сервис и гостиничные услуги: уборка, доставка еды, заказ билетов, такси, столиков в ресторане и многое другое. Если недвижимость приобретается для сотрудников крупных компаний, в том числе иностранцев, или покупатель – бизнесмен, художник или просто одинокий и занятый трудоголик, у которого нет времени и возможности заниматься бытом, то такое преимущество оценивается по достоинству.

7. Нехватка инфраструктуры. Застройщик не обязан строить объекты социальной (школы, детские сады, поликлиники, магазины) и транспортной инфраструктуры. Во многих комплексах их и нет – все зависит от уровня ответственности и приоритетов застройщика. В некоторых комплексах, особенно деловых и многофункциональных, в оживленных и тесно застроенных районах отсутствуют дворы с игровыми площадками – мамам с детьми просто негде погулять.

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Застройщики в Москве продают всё больше апартаментов — несмотря на то, что об их статусе до сих пор спорят в правительстве. Апартаменты выглядят как обычные квартиры или студии, но юридически считаются нежилыми помещениями. Сравни.ру нашёл героев, которые недавно купили апартаменты, и расспросил их о плюсах и минусах такого жилья.

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Апартаменты — что это такое и чем они отличаются от квартиры

Главное, что отличает апартаменты от квартиры — это наличие другого юридического статуса. По ЖК РФ квартира — это изолированное помещение, соответствующее санитарным и техническим нормам, предназначенное для постоянного проживания. Апартаменты же не относятся к жилому фонду и должны использоваться как временное жилье, даже если при их возведении соблюдены все технические и санитарные нормы. С разницей в юридическом статусе в основном и связаны все плюсы и минусы апартаментов.

Приобретение апартаментов с целью сдачи их в аренду — это достаточно выгодный бизнес. По оценкам специалистов, это может принести до 10 % годовых от капиталовложений. При этом доходность такого бизнеса зависит от расположения апартаментов, их класса, транспортной доступности и наличия инфраструктуры. Все это важно учитывать, покупая недвижимость.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ . Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Если взглянуть на покупку апартаментов с точки зрения дизайна вашего будущего места жительства, то тут сплошные плюсы. В традиционном жилом фонде огромное число запретов, в то время как апартаменты – это идеальная площадка для того, чтобы воплощать в жизнь самые смелые идеи. Здесь нет требований к «мокрым зонам», кухням и вентиляции. В апартаментах можно самостоятельно спроектировать необходимое количество ванных комнат без долгих тяжб и согласований и без оглядки на то, где находятся спальни и гостиные у соседей этажом ниже. Ограничения касаются только целостности конструкции здания – колонны и перекрытия трогать нельзя.

Еще один сложный вопрос – нормативные ограничения по плотности застройки, которые не распространяются на данный вид недвижимости. Но надо отдать застройщикам должное – как правило, они стараются максимально благоустроить территорию, прокладывают пешеходные дорожки, сажают газоны, делают современные детские площадки.

На завершающей стадии предоставляют заключение экспертов. После подготовки решения в течение 3 дней собственник получает ответ. Это может быть разрешение или отказ в переводе апартаментов в жилой фонд. В последнем случае можно устранить нарушения и подать документы повторно. Если отказ со стороны государственной инстанции неправомерный, можно обратиться в суд с исковым заявлением.

Отказ оспорить не получится, если помещение не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому объекту. В остальных случаях не наблюдается серьезных проблем с переводом в жилой фонд. Иногда достаточно провести ремонт или выполнить хорошую звукоизоляцию.

– Нужно отталкиваться от потребностей арендаторов. Например, если вы будете сдавать юнит для длительного проживания, то нужно не менее 35 квадратов. А если больше рассчитываете на туристов и командировочных, то можно обойтись и 20-25 метрами. Этого вполне достаточно, чтобы переночевать.

Недостаточное внимание к этому вопросу чревато последствиями. Однажды в BN.ru обратились собственники одного из апарт-отелей и попросили поднять шум по поводу того, что управляющая компания порядка девяти месяцев не выплачивала им деньги. Тогда вопрос решился благополучно – УК заменили. Но это редчайший случай.

• Нaлoги, кoтopыe нyжнo плaтить зa aпapтaмeнты, вышe в нecкoлькo paз пo cpaвнeнию c квapтиpaми.
• Ecли вaши aпapтaмeнты нaxoдятcя внyтpи oбъeктoв oбщecтвeннo-дeлoвoгo нaзнaчeния — гoтoвьтecь к нeкoнтpoлиpyeмoмy шyмy и пocтoяннoмy пoтoкy нeзнaкoмыx людeй. Α вoзмoжнo, вы дaжe бyдeтe caми зa вcё этo плaтить.
• Αпapтaмeнты мoгyт oкaзaтьcя нeпpигoдны для кaчecтвeннoй жизни из-зa нeдocтaтoчнoгo кoличecтвa coлнeчнoгo cвeтa, нeoбycтpoeннoй инфpacтpyктypы, нecoблюдeния тpeбoвaний к oтoплeнию, вeнтиляции или дaжe oпacныx для чeлoвeкa xимичecкиx и биoлoгичecкиx вeщecтв в cocтaвe кoнcтpyкций здaния.

Чтoбы cнизить pиcки пpи пoкyпкe нeдвижимocти, мoжнo пpoвecти cдeлкy чepeз нaшe aгeнтcтвo нeдвижимocти «Этaжи», кoтopoe дapит cepтификaт финaнcoвoй и юpидичecкoй зaщиты кaждoмy пoкyпaтeлю и oтвeчaeт зa peзyльтaт cдeлки coбcтвeнными cpeдcтвaми. Ecли вы лишитecь пpaвa coбcтвeннocти, кoмпaния «Этaжи» вepнёт cyммy cдeлки дo 10 млн pyблeй в зaвиcимocти oт гopoдa. Mы тaк лeгкo дaём эти гapaнтии, тaк кaк тщaтeльнo пpoвepяeм вce этaпы cдeлки c aпapтaмeнтaми.

Что нужно знать про апартаменты в 2020 году

Для решения проблемы в январе 2020 года президентом Регионального общественного объединения защиты прав участников долевого строительства «Право на защиту» Андреем Тютюниным в Государственную думу внесен законопроект, позволяющий в равной степени защитить права приобретателей всех типов нежилых помещений, не разделяя их.

В том, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, есть и свои плюсы. Например, в них нет разделения на жилые и нежилые зоны, что упрощает согласование перепланировки во время ремонта. Но главное преимущество апартаментов состоит в другом, к этому моменту мы еще вернемся.

• Люди, покупающие уже не первое жилье. Для них все сложности с пропиской и другими документами несущественны. Все они оформляются по первому адресу, который может находиться в любом месте.
• Студенты или холостяки. Им не очень нужна социальная инфраструктура. К примеру, близость школ или детских садов. Если помещение располагается в многоквартирном доме, это неплохой вариант для семей. В этом случае выполняются все социальные нормы.
• Инвесторы. Они не рассматривают свое приобретение как место для собственного проживания, предполагают только получать прибыль.
• Бизнесмены. Сдают собственность в аренду, открывают гостиницу, т.п.

Еще одно отличие заключается во владении общедомовой собственностью. Такой в многоквартирном доме считаю места общего пользования: чердак, подвал, придомовая территория, т.п. Для апарт-жилья понятие общедомовая собственность не существует. Она вся принадлежит собственнику здания. Если жильцы захотят что-то здесь переустроить, им придется выкупать или арендовать нужную им площадь.

Отличие апартаментов от квартиры

При этом можно выделить некоторые недостатки подобных объектов. Увеличиваются расходы по сравнению с собственной квартирой. Выше не только налоговая ставка, но и ежемесячные коммунальные платежи. Управляющие компании часто устанавливают большую плату за услуги, так как представляется широкий сервис обслуживания.

На завершающей стадии предоставляют заключение экспертов. После подготовки решения в течение 3 дней собственник получает ответ. Это может быть разрешение или отказ в переводе апартаментов в жилой фонд. В последнем случае можно устранить нарушения и подать документы повторно. Если отказ со стороны государственной инстанции неправомерный, можно обратиться в суд с исковым заявлением.

Портрет проживающих в апартаментах довольно разношерстный — от обеспеченной молодежи творческих профессий до солидной публики. Краткосрочно апартаменты арендуют на время командировок, проведения ремонта в квартире или в ожидании ключей от нового дома, а также туристы, нередко встречаются и жильцы, которые переживают сложности в семейных отношениях или уже находятся в стадии развода, рассказывает Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов IPG.Estate.

К плюсам эксперты относят и относительную простоту формата. Не надо встречаться с собственником, договор заключает управляющая компания, ключи выдает администратор. Не надо платить комиссионные риелтору и обеспечительный платеж. Можно официально подтвердить расходы на аренду, что важно для тех, кому работодатель частично или полностью компенсирует эти траты. Снимаются риски внезапного расторжения договора. Можно зарегистрироваться по месту пребывания и получить доступ к городской инфраструктуре. Помещение и ответственность перед третьими лицами застрахованы собственником. Есть охрана и полный набор гостиничных сервисов, которые, пусть и за доплату, доступны в режиме 7/24. «В апартаментах есть все, вплоть до утюга, занавесок и тарелок, — это серьезно экономит и деньги, и время на переезд и обустройство», — говорит Николай Антонов.

У владельцев апартаментов права собственности на общедомовое имущество отсутствуют. То есть, если собственники захотят сделать на лестничной клетке совместный тамбур на несколько помещений, им придется выкупать или арендовать данную территорию у собственника комплекса.

Что лучше: апартаменты или квартира – каждый покупатель решает для себя индивидуально. Покупка недвижимости в апарт-компдексе может стать удачным инвестиционным проектом, так как начальная стоимость объекта ниже, чем за аналогичную жилую площадь, а размер арендных платежей выше.

Покупать ли апартаменты: за и против мнение эксперта

C точки зрения Жилищного кодекса, квартира — это жилое, изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и годится для постоянного проживания граждан. Апартаменты относятся к нежилым помещениям, из этого вытекают все их минусы. Анализируем их вместе с экспертами компании «Метриум Групп».

Постоянную регистрацию в Москве можно получить только в жилом помещении. Нет регистрации — нет права голосовать на выборах, нет московских льгот для пенсионеров и несовершеннолетних. Если вы захотите отдать ребенка в школу, ваша заявка будет рассматриваться после заявлений от «нормальных» жителей района.