Возведение Антресолей В Нежилом Помещении Надо Вносить Изменения В Технический Паспорт

Правовые аспекты обустройства антресоли в нежилом помещении

Дано: нежилое встроено-пристроенное помещение на первом этаже жилого комплекса. Помещение в собственности. Есть техническая возможность обустройства антресоли (будет составлять менее 40% от кадастровой площади объекта) в пристроенной части — высота потолков 5.3 м.
Возникли следующие вопросы —
1. Обустройство антресоли является переустройством, перепланировкой? Или наряду с антресольным этажом все же относится к реконструкции?
2. Если антресоль — переустройство, то подлежит ли оно обязательному согласованию в органах власти (муниципальных и.т.д)? Верен ли порядок решения этого вопроса: изготовление проекта переустройства — согласование в органах власти — монтаж? Каков порядок согласования если оно необходимо?
3. Есть ли ограничения по высоте потолков у антресолей в нежилых помещениях (про ограничения по канализации и плитам мне известно).
4. Действительно ли по закону возможно возведение только одной антресоли на конкретный объект, даже при учете, что две антресоли в разных помещениях в совокупности не составят более 40% его общей площади?
5. Включается ли образованная антресоль в общую площадь нежилого помещения? Если включается — то рассчитывается по полной площади или с коэффициентом?

Градостроительный кодекс
Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе

В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:
14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Как происходит и для чего все же нужна процедура узаконивания антресоли в помещении

Согласование антресоли в нежилом помещении осуществляется с целью оптимизации рабочего пространства в офисе, торговом комплексе, заведении общественного питания либо же на складе или производстве. Стоит учесть несколько важных моментов: 1) обязательно потребуется проект реконструкции; 2) предстоит согласование в Мосгосстройнадзоре, если объект находится в Москве, и в Минстрое если объект находится в Московской области.

Антресоль — специальная конструкция, размещаемая внутри офисных, промышленных, торговых, складских и прочих нежилых объектах с целью получения дополнительных площадей в рамках одной площади. Такое решение является достаточно популярным, поскольку обеспечивает минимальные расходы финансов. Однако разработка и конструирование подобных приспособлений — ответственный процесс. Но самое главное-это законное оформление вновь созданной антресоли.

Не стоит бояться реконструкции, это стандартная процедура, конечно она дороже, чем обычная перепланировка (стоимость реконструкции начинается от 500 000 рублей в нашей организации), но зато это легальный и единственный способ увеличит площадь помещения за счет антресоли. И для нежилых зданий есть существенный плюс — тут нет ограничения в 40% от площади помещения, какое есть в МКД.

Комментарий специалиста. Росреестр откажет в проведении кадастрового учета, если антресоль была возведена с отступлением от проекта. Такой факт будет отражен в заключении кадастрового инженера при оформлении технического плана. Только после устранения замечаний кадастрового инженера можно рассчитывать на успешное прохождение кадастрового учета. Подробнее у наших специалистов Москва 8 (499) 322-05-14, Санкт-Петербург 8 (812) 425-35-90, по почте — [email protected], в чат боте Telegram — Smway_bot.

Согласование антресоли в нежилом здании

Естественно, как и во всех остальных случаях, возводимая антресоль должна отвечать общим требованиям безопасности, не ухудшать прочность и устойчивость здания, не превышать допустимые нагрузки на несущие конструкции. Эти моменты будет учитывать проектировщик, подрядная организация.

Для оформления разрешения на ввод в эксплуатацию будет создана комиссия, проведено обследование здания. Например, специалисты МЧС проверят соблюдение норм пожарной безопасности, доступ с антресольной площадки к общим эвакуационным путям и выходам здания. Если выполненные работы соответствуют проекту и строительным правилам, выдается разрешение на ввод в эксплуатацию. Все обязательные стадии согласований будут проще, если вы воспользуетесь услугами наших специалистов.

2.Раньше было два документа, идентифицирующих объект недвижимости, — технический паспорт и кадастровый паспорт. Причем технический паспорт был куда информативнее, чем кадастровый. Теперь же технический паспорт еще применяется, но уходит в прошлое, а в качестве идентифицирующего документа используется только кадастровый паспорт, в котором довольно мало сведений. Документом же, содержащим расширенную информацию об объекте, на основании которго сведения и вносятся в реестр, является технический план. Таким образом, можно сказать, что технический план заменил собой технический паспорт.

В соответствии с законодательством Российской Федерации технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ). Они же выдают и технические паспорта на жилые помещения.

Согласование антресоли, мезонина

Если антресоль или мезонин делается в отдельностоящем нежилом здании, довольно часто изменения в БТИ вносят уже по факту внесения данных в Росреестр. Тогда в соответствии с проектной документацией и планами ЕГРН, БТИ выдает поэтажный план полностью в черных линиях.

Как видно, процедура согласования и узаконивания довольно похожи. Имеет место только наличие или отсутствие штрафа, если антресоль возвели вы, владея помещением и возможно отсутствия штрафа, если вам достался объект ДКН с возведенной и не узаконенной предыдущим арендатором, а предыдущим арендатором.

Если ваша перепланировка относится к не требующим согласования, ничего оформлять не нужно. Можно спокойно закупаться стройматериалами и заниматься ремонтом. В иных случаях потребуется собрать документы, без которых не примут заявление о предоставлении возможности перепланировки. Оно составляется по государственному образцу, который можно найти на ресурсах МФЦ, БТИ и жилинспекции.

Но прежде чем начинать ремонт, надо самостоятельно узнать все нюансы ЖК, санитарных и строительных нормативов или обратиться за консультацией в проектное бюро. Возможно, что именно в вашем случае понадобится вносить изменения в техпаспорт и согласовать их с надзорными органами.

• высота внутриквартирныхантресолей должна определяться условиями безопасности передвижения людей, не может быть менее 2.1 м.;
• запрещено оборудовать на антресольной площадке ванную комнату и санузел, размещать электрические и газовые плиты, обустраивать кухню;
• допускается возведение только одной антресоли в пределах помещения.

Ключевым моментом для законного проведения перепланировки в нежилых объектах является соответствие строительным нормативам и правилам. Если проектировщик точно рассчитает площадь антресоли, а подрядчик реализует их при проведении ремонта, проблем с незаконной перепланировкой не возникнет.

Перепланировка нежилого помещения и инструкция по узакониванию перепланировки

• Жилищный кодекс РФ – в отношении нежилых помещений, расположенных в МКД.
• Федеральный закон № 218-ФЗ – предусматривает порядок кадастрового учета недвижимости, в том числе изменений после завершенной перепланировки.
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП – данный документ содержит перечень работ, для которых не требуются получать разрешение на строительство.
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП – предусматривает правила согласования перепланировочных работ для жилых и нежилых помещений в многоквартирных зданиях.

Комментарий специалистаПри изготовлении техплана могут использоваться архивные документы БТИ. Для этого кадастровый инженер сделает запрос в архив, либо использует документы, представленные заказчиком. Технический паспорт здания или помещения, который ранее выдавали сотрудники БТИ, в настоящее время не имеет юридической силы.

Согласование перепланировки в кафе, ресторанах и продовольственных магазинах — самое сложное. Сотрудники Центра гигиены и эпидемиологии проверяют соответствие проекта специальным санитарным правилам и нормам. Для помещений, где не работают с производством и продажей пищевых продуктов, требований меньше. Проще всего согласовать перепланировку в офисах и хозяйственных магазинах.
Фото: Kaboompics, Pexels

1. Выполните работы по перепланировке. Строго соблюдайте проект — если сделать дверной проём правее или левее на пару сантиметров, перепланировку не примут. Мы выдаем нашим клиентам памятки, на что нужно обращать внимание при ремонте во время перепланировки, чтобы хозяева и строители не запутались, что важно, а что нет. Выполнить работы нужно за год.

При составлении проекта следует помнить, что производить перестройку, в результате которой будет затруднен доступ к коммуникациям или общему имуществу многоэтажки, запрещено. Необходимо соблюсти все интересы жильцов. При выполнении перестройки коммерческой площади в многоквартирном доме потребуется соблюсти ряд условий:

Процедура переоборудования коммерческой недвижимости может отличаться в зависимости от того, в каком помещении находимся искомый объект. Если нежилая собственность находится в многоквартирном доме, то согласовывать свои действия нужно в Жилинспекции. Так как переустройство дома может затрагивать права жильцов соседних квартир, необходимо получить от них согласие на проведение будущих работ.

• бумажное или электронное заявление о перепланировке;
• Устав организации;
• приказ о назначении директора;
• выписку из ЮГРЮЛ/ЕГРИП;
• доверенность на представителя (нотариальную);
• проект и техническое заключение по перепланировке нежилого помещения – в бумажном виде, либо в электронном формате с усиленной подписью проектировщика;
• документы из БТИ – выписку из техпаспорта (1а), поэтажный план, экспликацию;
• разрешение от проектировщика дома;
• согласие СЭС, Роспотребнадзора, УК, ТСЖ, газовой службы и других органов – в зависимости от характера работ и воздействия на окружающую среду;
• согласие собственников многоквартирного дома – если будет затронуто общедомовое имущество (подвал, чердак, шахта лифта, тамбур, лестница);
• согласие собственника на проведение ремонта – если обращается арендатор нежилого помещения.

1. Согласование перепланировки нежилого помещения в МКД не отличается от аналогичного порядка с квартирой. То есть обращаться нужно в тот же орган, например – Мосжилинспекцию или отдел по делам архитектуры и градостроительства.
2. Обязательным требованием к согласованию перепланировки нежилого помещения является полученное заключение от Центра гигиены и эпидемиологии (Роспотребнадзора). Даже если вы планируете работы в офисе, парикмахерской или непродовольственном магазине.
3. Перед тем как начинать ремонт нежилого помещения, нужно узнать, в какое время допускаются шумные работы. Например, в силу ст. 2 Закона о тишине в Москве нельзя «громко» строить с 19:00 вечера до 9:00 утра. Также в жилом секторе нельзя шуметь с 13:00 до 15:00 – это время на отдых граждан.

Перепланировка нежилого помещения

Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).

Когда радикальные преобразования уже начаты «нелегальным» способом, без предварительного согласования, перепланировку все равно придется узаконить, но уже через суд. Причем, вполне может оказаться, что узаконить изменения невозможно (нарушены строительные и прочие нормы), и владельцу придется возвращать объект к исходному состоянию.

Процесс получения технического паспорта довольно сложен. Нужно изначально ознакомиться со списком учреждений, которые выдают данный документ и с перечнем необходимых деловых бумаг. Лишь после этого стоит прибегать к активным действиям, а именно: писать заявление и ждать специалиста для осмотра вашего помещения.

1. Необходимо обратиться в органы БТИ и ПИБ. Они оказывают услуги на платной основе. Важно знать о том, что получить данный документ могут только собственники имущества и квартиросъёмщики.
2. Предоставить в органы требуемые по закону документы.
3. Заполнить заявление. В нём обязательно должна присутствовать цель получения техпаспорта. Если вам потребовался дубликат или технический паспорт просто утерян, то нужно заполнить заявление по форме номер 3 без вызова техника. Но когда была произведена планировка или техпаспорт получается в первый раз, то заполняется форма номер 4 с обязательным вызовом техника.
4. Оплатить установленную в вашем регионе госпошлину.
5. Сотрудником будет произведена проверка ваших документов, он назначит дату получение технического паспорта и в случае необходимости дату вызова техника в квартиру. У сотрудника нужно обязательно получить расписку. Она подтверждает принятие ваших документов. Для получения технического паспорта в назначенный день её вместе с паспортом обязательно нужно предъявить в окошко.

Узаконить перепланировку нежилого помещения можно по принципу «от обратного». То есть, сначала провести ремонтные работы, а потом их согласовать. Но тогда риск отказа в удовлетворении заявления увеличивается! Тогда собственник должен будет привести помещение в исходный вид за свой счёт.

• если помещение располагается на первом этаже многоквартирного дома, то в главе 4 Жилищного Кодекса РФ;
• если же в торговом центре, то обратиться нужно будет к административным регламентам, которые предусмотрены в конкретном муниципальном образовании.