Взыскать Аванс По Договору Купли-Продажи Недвижимости

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Обеспечительный платеж по сути похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания. Обеспечительный платеж может возвращаться или не возвращаться полностью или частично — в зависимости от того, о чем договорились, тогда как задаток или не возвращается или возвращается в двойном размере. Обеспечительный платеж гарантирует выполнение любых обязательств по договору, а задаток по большей части служит для обеспечения подписания основного договора купли-продажи.

1. Сделку отменили по обоюдному желанию сторон или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают
2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают
3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере

ВС решил судьбу задатка по предварительному договору

Ее поправила гражданская коллегия Верховного суда. Она подтвердила, что спорная сумма является задатком, но не согласилась, что в иске надо отказать. Если ни одна из сторон в оговоренный срок не проявила инициативу заключить основной договор, то это обязательство заканчивается, объяснила тройка ВС под председательством Вячеслава Горшкова. При этом судьи сослались на п. 6 ст. 429 ГК («Предварительный договор»). Из этой нормы они сделали вывод, что Крынина нельзя обвинять в бездействии и лишать права вернуть задаток. Дело отправилось на пересмотр в апелляцию (пока не рассмотрено).

Когда стороны заключают договор, они часто отождествляют понятия аванса и задатка, потому что эти суммы в обоих случаях учитываются в оплате имущества, делится Валерий Божок из КИАП КИАП Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Комплаенс группа Семейное и наследственное право группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Антимонопольное право (включая споры) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международный арбитраж группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Банкротство (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) Профайл компании × . Но аванс не гарантирует, что сделка будет совершена в будущем, тогда как задаток представляет собой определенную финансовую гарантию, делится Божок.

Взыскать Аванс По Договору Купли-Продажи Недвижимости

Истица обратилась в суд с иском о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Тольятти, ул.Калмыцкая ***, заключенного между Кочетковой Т.И. к Михайловой В.Т. 02.03.2010 г., взыскании с ответчицы денежной суммы в размере 30 000 рублей, полученных ответчицей во исполнение условий предварительного договора, судебных расходов, связанных с оплатой госпошлины в размере 200 рублей, расходов на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей и расходов по оформлению нотариальной доверенности на представителя в размере 520 рублей. В обоснование иска указав, что 02.03.2010 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Во исполнение данного договора истицей был передан ответчице задаток в размере 30 000 рублей. Однако позднее истице стало известно, что в квартире зарегистрирован Х*., бывший собственник квартиры, в связи с чем истица 31.03.2010 года обратилась с требованием к ответчице о возврате денежной суммы, полученной по предварительному договору. Истица полагает, что данный предварительный договор не может считаться заключенным в силу ст.429 ГК РФ.
В ходе судебного разбирательства представителем истца исковые требования уточнялись.
В судебном заседании истица и представитель истца, с учетом уточненных исковых требований просили признать денежную сумму, переданную по договору задатка и полученную ответчиком по предварительному договору купли-продажи квартиры, авансом; взыскать с ответчицы денежную сумму в размере 30 000 рублей, полученную во исполнение условий предварительного договора, судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины в размере 200 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей и расходы по оформлению нотариальной доверенности на представителя в размере 520 рублей. Представитель истца суду пояснил, что предварительный договор, заключенный между сторонами, носит организационный характер и не порождает имущественных, а тем более денежных обязательств. Следовательно, в рамках данного договора платежная функция задатка не может быть реализована. Учитывая, что платежная функция задатка, как следует из нормы ст. 380 ГК РФ, неотделима от обеспечительной функции, применение задатка к предварительному договору представляется недопустимым. Поскольку договор купли-продажи заключен не был, договор о намерениях совершения сделки купли-продажи не порождает для сторон обязательств передачи имущества и соответствующей его цене денежной суммы, то являющиеся предметом спора деньги в сумме 30 000 рублей являются не задатком, а авансом. Истица также дополнила, что она отказалась приобретать у ответчицы квартиру, поскольку в ней постоянно менялись жильцы. В мае 2010 года она приобрела другую квартиру.
Представитель ответчицы иск не признал, суду пояснил, что в квартире по адресу: г.Тольятти, ул.Калмыцкая, *** проживает дочь истицы с ребенком. Жильцы в квартире не менялись. Однако истица не уведомила ответчицу о намерении расторгнуть договор, в связи с чем ответчицей были понесены убытки в связи с авансированием другой квартиры, сделка по приобретению которой не состоялась.

Судом установлено, что 02.03.2010 года между сторонами заключен предварительный договор, по условиям которого ответчица обязуется передать в собственность Кочетковой Т.И., а Кочеткова Т.И. принять и оплатить квартиру по адресу: г.Тольятти, ул.Калмыцкая, ***. Основной договор стороны обязались заключить до 02.04.2010 года. По взаимной договоренности сторон, истица передала ответчице в качестве задатка 30000 рублей, что подтверждается соответствующим предварительным договором и договором задатка от 02.03.2010 года. Право собственности ответчицы на указанную квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.11.2005 года, выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договором купли-продажи квартиры от 31.10.2005 года.
Из выписки из поквартирной карточки видно, что в указанном жилом помещении кроме ответчицы зарегистрированы: ее дочь З*, внуки П*, А*. Также в квартире по состоянию на 02.03.2010 года был зарегистрирован Х*., который решением Центрального райсуда г.Тольятти от 27.01.2010 года с регистрационного учета из указанной квартиры снят.
Истица от заключения основного договора отказалась. В материалах дела имеется требование истицы к ответчице о возврате 30000 рублей, переданных по договору от 02.03.2010 года, с указанием, что ответчица скрыла от истицы информацию о регистрации Х* в квартире, являющейся предметом предварительного договора. В свою очередь ответчица направила в адрес истицы телеграмму с подтверждением намерения заключить сделку купли-продажи.
Истицей представлены суду договор купли-продажи квартир от 06.04.2010 года, 05.05.2010 года, свидетельство о государственной регистрации права от 14.05.2010 года, из которых видно, что истица 06.04.2009 года продала принадлежащую ей квартиру по адресу: г.Тольятти, ул.Л.Толстого, ***, и приобрела в собственность квартиру по адресу: г.Тольятти, ул.А.Кудашева, ***.
Ответчицей не оспаривается, что данная денежная сумма истице не возвращена.
В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно п.3ст.329 ГК РФ недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.
В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из изложенного следует, что соглашение о задатке как обязательство, обеспечивающее основное обязательство, может быть признано действительным, если будет действительным основное обязательство, которое возникнет только после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.
Между истцом и ответчиком был заключен только предварительный договор купли-продажи. Деньги в сумме 30 000 рублей были переданы при отсутствии договора купли-продажи квартиры, поэтому указанная сумма не может рассматриваться как задаток и является авансом.
В соответствии с п.1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним случай делового оборота,. к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)
К авансовым отношениям по предварительному договору по аналогии закона следует применять положения ст.487 ГК РФ (предварительная оплата товара).
Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.
Поскольку переданная истицей ответчице денежная сумма 30000 рублей определена судом как авансовый платеж, данная сумма подлежит возврату истцу, поскольку основной договор купли-продажи заключен не был, а предварительная договоренность утратила силу. Ответчице разъяснялось право предъявления в суд иска о понуждении истца к заключению основного договора купли-продажи, но ответчица не пожелала воспользоваться своим правом. Истица приобрела иное жилое помещение в собственность. Указанные действия сторон свидетельствуют об утрате интереса к планируемой сделке.
В связи с чем, в соответствии с п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, возникшие из предварительного договора купли-продажи, прекратились, оснований для удержания ответчицей денежных средств в размере 30 000 не имеется.
На основании ст. ст. 309, 310, 487 ГК РФ аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена. То обстоятельство, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по инициативе истицы, правового значения не имеет и не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

1. наименование суда, в который вы обращаетесь;
2. сведения об истце и ответчике;
3. детальное описание обстоятельств, при которых вносился аванс;
4. предпринятые меры для мирного урегулирования спорных моментов;
5. сумма задолженности, плюс дополнительные расходы (составление иска, квитанция об уплате госпошлины и т.д).

Также можно потребовать денежную компенсацию за несвоевременный возврат аванса (статья 381). Обычно такие требования прописываются в предварительном договоре. Судебные разбирательства могут длиться не одно заседание и все судебные издержки возлагаются на проигравшую сторону.

На практике и аванс и задаток вносят как непосредственно Продавцу квартиры (т.е. ее владельцу), так и агентству недвижимости (посреднику). Но хитрость агентства, обычно, в том, что они так составляют договор, что ответственность по нему возникает односторонняя. Т.е. если Покупатель отказался от сделки, то он теряет свой задаток (согласно статье закона) или аванс (в виде штрафа). Агентство оставляет его себе. Если же само агентство (точнее, его клиент-продавец) отказывается от продажи квартиры, то оно просто возвращает Покупателю полученную предоплату. Ни под какие штрафы за своего клиента агентство подписываться не будет.

Условие о штрафных санкциях вносится в договор на усмотрение сторон сделки. При этом, штраф может быть предусмотрен не только для Покупателя, но и для Продавца. Например, если тот в процессе подготовки сделки нашел другого покупателя и отказывается продавать квартиру первому.

Обязан ли продавец вернуть аванс за квартиру, если покупатели передумали

Ответ на этот вопрос однозначный — да. Если предоплата не оформлялась, как задаток, или в договоре стороны не прописали иное (например, условия невозврата или штрафные санкции), продавец обязательно должен вернуть деньги покупателю при любой степени его вины в несовершении сделки.

Если продавец отказывается вернуть аванс мирным путем, то для покупателя остается только одна дорога – в суд. Следует отметить, что, согласно пятому пункту статьи 4 АПК РФ, истец должен соблюсти порядок досудебного урегулирования проблемы, то есть направить письменную претензию второй стороне. Претензия должна содержать следующую информацию:

Иск Кочетковой Т.И. удовлетворить.
Взыскать с Михайловой В.Т. в пользу Кочетковой Т.И. аванс по предварительному договору от 02.03.2010 года 30 000 рублей, судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины в размере 200 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 3000 рублей и расходы по оформлению нотариальной доверенности на представителя в размере 520 рублей, а всего 33 720 (тридцать три тысячи семьсот двадцать) рублей.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии со ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п.3 ст.487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

По словам юриста, если продавец отказывается вернуть аванс, несостоявшийся покупатель вправе обратиться в суд с иском о признании договора о внесении аванса недействительным и взыскании спорной суммы. Более того, ст. 395 ГК РФ позволяет несостоявшемуся покупателю потребовать от стороны, уклоняющейся от возврата денежных средств, уплаты процентов за необоснованное пользование чужими денежными средствами. Размер процентов определяется действующей учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части (а это около 9 % годовых). Это правило применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как правило, конфликтная ситуация вокруг авансовых платежей развивается по одному и тому же сценарию. Стороны — покупатель и продавец квартиры — заключают договор о внесении аванса в счет покупки недвижимости. Продавец рассчитывает, что в том случае, если покупатель откажется от приобретения жилья, он сможет удержать уплаченную в виде аванса сумму в качестве компенсации. В договоре о внесении аванса указывается, что в случае срыва сделки купли-продажи квартиры по вине покупателя сумма аванса в двойном размере переходит в собственность продавца. Однако эта гарантия не действует. Почему?

Возврат аванса в случае несостоявшейся сделки

Таким образом, вне зависимости от того, по каким причинам и по чьей вине сделка купли-продажи не состоялась, продавец не имеет права удерживать у себя внесенный покупателем аванс. Если же продавец отказывается вернуть деньги, покупатель имеет все основания обратиться в суд с требованием возврата аванса и признания авансового договора недействительным. И даже более того, истец может потребовать не просто вернуть сумму аванса, но также заявить о требовании уплаты ему процентов за пользование его деньгами – на основании ст. 395 ГК РФ.

Большинство покупателей до сих пор наивно полагают, что договор аванса является аналогом договора задатка, более того – многие расценивают авансовое соглашение в качестве предварительного договора. Но когда дело доходит до суда, естественно, их мнение не учитывается, поскольку, как известно, незнание законов не освобождает граждан от ответственности.

Как вернуть аванс, уплаченный по договору купли-продажи недвижимости

Если вы также намерены расторгнуть договор, то заявить о возврате аванса можно в уведомлении о расторжении договора. Если собираетесь расторгнуть договор в суде, сначала потребуйте аванс в предложении о расторжении. Его надо направить продавцу, чтобы соблюсти обязательную процедуру досудебного урегулирования (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Примечание: Госпошлина рассчитывается в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Можно воспользоваться онлайн-калькулятором, например на официальном портале судов общей юрисдикции Москвы https://mos-gorsud.ru/calc. Сумма пошлины исчисляется в полных рублях (Письмо Минфина России от 29.06.2015 N 03-05-06-03/37403).

Как вернуть аванс, если сделка не состоялась

Причин, по которым планируемая сделка может не состояться, довольно много, начиная от изменившейся финансовой ситуации, заканчивая выявлением на проверке фактов, делающих покупку квартиры нежелательной и даже опасной. Поэтому главный вопрос, который всегда возникает у покупателя, сможет ли он забрать внесенные деньги назад, если сделка сорвалась. Как вернуть аванс покупателю, если деньги продавцом или агентством удерживаются под разными предлогами? Об этом и пойдет речь в этой статье.

Если аванс вносился в агентство, действующее по доверенности в интересах продавца, возврат авансовой суммы для покупателя также может стать проблематичным. С одной стороны, агентства недвижимости, не являясь стороной сделки, не имеют права удерживать аванс или задаток. С другой стороны, зачастую денежная сумма агентству передается в форме договора поручения, в котором обычно нет ни слова о том, что агентство обязуется вернуть сумму аванса по первому требованию покупателя. Если сделка не состоится, агентство считает эту сумму своей компенсацией за неполученную прибыль. Максимум, что может быть указано в таких договорах в качестве условия возврата аванса – это отказ агентства недвижимости от проведения сделки.

Как вернуть задаток покупателю и продавцу

Добрый вечер. Собираемся брать квартиру вторичку в ипотеку. Там прописан ребенок чтоб его выписать владельцам нужно подобрать и купить альтернативу те срок сделки точно не определен, их риэлтор говорит что в течение месяца, у нас есть полтора месяца (ипотека). Как правильно оформить договоренность о задатке/авансе чтоб его потом вернуть, в случае если сделка не состоится. Причем по вине любой из сторон. .

Ответ для Сергея.
Если у вас есть хотя бы расписка от продавца, подтверждающая получение им денежных средств за квартиру — вы можете рассчитывать на возврат этой суммы, пусть даже через суд.
А вот в двойном размере можно взыскать в случае наличия подписанного соглашения о задатке.

Задаток при покупке квартиры

Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaл oфopмлять cдeлкy, зaдaтoк нe вoзвpaщaeтcя. В этoм eгo paзницa c aвaнcoм — aвaнc мoжнo пepeдaвaть бeз пиcьмeннoгo coглaшeния, oн тaкжe yчитывaeтcя в oбщeй cyммe oплaты, нo пpи oткaзe пoкyпaтeля oт cдeлки пpoдaвeц вoзвpaщaeт eгo. Oтличиe зaлoгa oт зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы — тo, чтo гapaнтиeй выcтyпaют нe дeньги, a кaкoe-тo имyщecтвo. Нaпpимep, aвтoмoбиль или зeмeльный yчacтoк. Чтo выбpaть — зaлoг, зaдaтoк или aвaнc — пpи пoкyпкe квapтиpы — peшaть вaм.

3aдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы — этo дeньги, кoтopыe пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy дo зaключeния дoгoвopa кyпли- пpoдaжи , чтoбы пoдтвepдить cвoe нaмepeниe coвepшить cдeлкy в дaльнeйшeм. Coглacнo cтaтьe 380 ГК PФ , пиcьмeннoe coглaшeниe o зaдaткe дoлжнo быть зaключeнo внe зaвиcимocти oт paзмepa cyммы. Дeньги, кoтopыe пoкyпaтeль зaплaтил в кaчecтвe зaдaткa, yчитывaютcя в oбщeй cyммe cдeлки.

Решение суда о взыскании суммы аванса по предварительному договору купли-продажи № 2-1963/2017 ~ М-1666/2017

Садовская С.Н. обратилась в Железнодорожный районный суд г. Самары с иском к Поповой С.И. о взыскании аванса по предварительному договору купли-продажи, указав, что 06.07.2016 между ней и Поповой С.И. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Стоимость квартиры определена в размере 5 900 000 руб. В день подписания предварительного договора купли-продажи она передала Поповой С.И. в счет оплаты по будущему договору 100 000 руб. Поскольку в установленный предварительным договором срок, основной договор заключен не был, она 10.03.2017г. направила в адрес Поповой С.И. требование о возврате суммы аванса по договору купли-продажи в размере 100 000 руб., однако данное требование оставлено без удовлетворения.

Доводы стороны ответчика о том, что сделка купли-продажи не состоялась по вине истца, также не имеют в данном случае правового значения, поскольку договор купли-продажи между сторонами заключен не был, переданная по предварительному договору сумма является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.

Установив, что до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении договора, суд первой инстанции, исходя из положения пункта 6 статьи 429 Кодекса, обоснованно признал обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращенными.

Следовательно, суд первой инстанции сделал правильный вывод о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Кодекса.