Верховный Суд Самовольное Строение

Сособственники трехэтажного жилого дома, обратившись с требованием о выделе каждому отдельного помещения в реконструированном ими строении, а также суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворившие данное требование, не учли того факта, что самовольная постройка не является объектом гражданского оборота и с ней нельзя совершать какие-либо юридически значимые действия, гражданско-правовые сделки до введения ее в гражданский оборот.

Признак существенности нарушения норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела, при этом оценивается среди прочего соблюдение требований санитарного, пожарного, экологического законодательства в зависимости от назначения и месторасположения объекта. К существенным нарушениям суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Изучив материалы дела, ВС заметил, что, поскольку при его рассмотрении было заявлено два встречных требования о судьбе самовольной постройки, судам следовало исходить из необходимости установления фактических обстоятельств, входящих в предмет доказывания по каждому иску.

Полагая, что возведенный объект является самовольным строением, которое подлежит сносу, Управление обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края. Общество предъявило встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку. Такие же требования арендатор предъявил и к администрации.

Когда можно узаконить самовольную постройку: обзор ВС

ИП Татьяна Свиридова в 2014 году построила на своем участке магазин. Она сделала это без разрешения на строительство, хотя и обращалась к чиновникам за такой бумагой несколько раз: до начала, во время и после завершения строительства. На каждое из таких обращений местные власти ей отвечали отказом.

В одном из писем администрация посоветовала Свиридовой обратиться в суд за признанием права собственности на самовольную постройку. Ссылаясь на возведение объекта без разрешения на строительство и в отсутствие возможности получить его в установленном порядке, коммерсант обратилась в арбитражный суд (дело № А55-12718/2018).

Верховный суд разобрался, как узаконить самовольную постройку

Предприниматель построила на своем участке здание магазина, но разрешение на строительство ей получить так и не удалось. Поэтому она подала в суд иск о признании права собственности на самовольную постройку, но три инстанции ей отказали. Верховный суд их поправил.

Суды в иске отказали. Три инстанции решили, что Свиридова обратилась с заявлением о выдаче ей разрешения на строительство уже после того, как закончила это строительство. При таких обстоятельствах принятие мер по получению разрешительной документации после окончания строительства спорного объекта не свидетельствует о добросовестности поведения предпринимателя и не является основанием для легализации гражданского правонарушения, которым является самовольное строительство, решили суды — и отказались признавать за Свиридовой право собственности на постройку.

Верховный Суд Самовольное Строение

Администрация сдала в аренду участок для использования под торговый павильон, но некапитальный. Но очередной арендатор решил, что хочет капитальное строение. Он залил железобетонный фундамент, построил кирпичные стены и отправился в суд, чтобы признать за собой право собственности на объект. Краевой суд не увидел ничего противозаконного и требование удовлетворил. ВС возразил, что надо учитывать волю собственника.

По мнению ВС, при рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольно возведённый объект особое значение имеет воля собственника земельного участка. Ткачев получил землю в аренду для временного размещения торгового павильона из облегчённых конструкций. Без права капитального строительства и без соответствующего разрешённого использования. Поэтому ВС отменил апелляционное определение и оставил в силе решение суда первой инстанции (№ 18-КГ20-19).

Пунктом 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных указанным Федеральным законом оснований для приостановления такой регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав. Так, при проведении правовой экспертизы государственный регистратор не уполномочен давать оценку ранее зарегистрированному праву. Иное означало бы, что правообладатель может быть произвольно лишен признанного государством права на недвижимое имущество без надлежащей судебной процедуры.

Поскольку доводы кассационной жалобы заслуживают внимания и вызывают сомнение в законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, кассационная жалоба с делом была передана для рассмотрения по существу в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

Верховный Суд Самовольное Строение

Так, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки (абз 3 п. 2 ст. 222 ГК).

• реконструированные помещения подлежат сносу только в случае, если их нельзя привести в первоначальный вид (определение ВС РФ № 18-КГ13-184 от 11.03.2014). Если техническая возможность существует, суды принимают решение о приведении помещения в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции (решение Железнодорожного суда Ростова на Дону № 2-2090/2019 от 15.08.2019);
• «самострой» подлежит сносу при существенном и неустранимом нарушении градостроительных и строительных норм и правил (определение ВС РФ № 18-КГ13-14 от 09.04.2013);
• снос неизбежен, если объект построен на участке, предоставленном для размещения нестационарного торгового объекта и его перемещение невозможно без соразмерного ущерба (постановление АС ВСО № Ф02-6677/2018 от 22.01.2019);
• дачные строения, возведенные на необразованных земельных участках, на участках, не предоставленных на каком-либо праве, а также в случаях, когда не получено разрешение на строительство, подлежат сносу (решение Сарапульского горсуда Удмуртии №2-758/2019 от 13.08.2019);
• апитальные строения, построенные на ненормированном участке не поставленном на кадастровый учет в отношении которых отсутствуют сведения о зарегистрированных правах, даже если они предоставлены на основании договора аренды, подлежат сносу (решение Ленинского райсуда г. Тюмени № 2-140/2019 от 09.08.2019).

Статья 222 ГК РФ, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта — строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство), так и частно-правовые.

Конституционный Суд РФ уже констатировал, что «пункт 4 статьи 222 ГК РФ — как по своему буквальному смыслу, так и в системном единстве с положениями действующего гражданско-правового регулирования и с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в настоящем Определении, — не может рассматриваться как нарушающий чьи-либо конституционные права в аспекте, указанном в запросе, и противоречащий Конституции Российской Федерации» (Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 N 1748-О).

Суд первой инстанции пришел к выводу, что единственным признаком самовольной постройки в данном случае было отсутствие разрешения на реконструкцию и акта ввода объекта в эксплуатацию. Тем не менее, он отказал предпринимателям в иске. Суд пришел к выводу, что истцы не сделали все от них зависящее, чтобы получить документы, необходимые для правомерной реконструкции объекта. Об этом свидетельствовало, в частности, то, что они обратились за разрешением уже после того, как реконструировали объект.

• соответствует градостроительным, техническим, санитарным правилам, а также правилам пожарной безопасности,
• не создает угрозу жизни граждан, их здоровью и имуществу,
• не нарушает права и интересы других лиц,
• расположена на земельном участке, принадлежащем предпринимателям,
• соответствует разрешенному использованию и целевому назначению участка.

В то же время, указанный законопроект оставляет без внимания коллизию полномочий суда и органов местного самоуправления, связанную с разрешением проблемы сноса самовольной постройки или же приведения её в соответствие с параметрами, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки (абз. 2 ч. 2 ст. 222 ГК РФ в редакции указанного законопроекта).

Законодатель поставил в зависимость возможность сохранения самовольной постройки от параметров, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренным законами посредством её сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями.

Новости и прессрелизы

Апелляционный суд не стал принимать во внимание, что гражданин А. не является предпринимателем. По мнению суда, работа кафе приносит прибыль, значит, спор носит чисто экономический характер, поэтому гражданин А. может выступать ответчиком. А вот в удовлетворении требований к гражданину В. апелляция отказала.

Гражданин А. арендовал земельный участок. Гражданин В. (индивидуальный предприниматель) построил на этом участке двухэтажное здание и зарегистрировал на него своё право собственности в судебном порядке (решение Арбитражного суда Саратовской области от 21 марта 2006 г. по делу № А57-5564/06). Позже, гражданин В. продал это здание гражданину А. по договору купли-продажи. В процессе использования к этому зданию была сделана пристройка — летнее кафе. Кафешка и стала камнем преткновения в споре, который затянулся на годы.

Таким образом, учитывая, что земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства жилых строений этажностью не более трех этажей, возведением многоквартирного жилого дома ответчиками не соблюдено целевое назначение земельного участка.

Согласно заключению проведённой судом судебной строительнотехнической экспертизы от 8 февраля 2017 г. земельный участок, на котором возводится строение, располагается в зоне Ж-2. Минимальный отступ от границы земельного участка для данной зоны составляет 3 м. При этом здание расположено так, что отступ с одной стороны выпуклой части строения составляет 1,1м. Коэффициент использования территории (КИТ) для зоны Ж-2 составляет 0,7%, а коэффициент использования земельного участка со спорным строением составляет 1,1%. При расчёте коэффициента застройки земельного участка спорным строением эксперт исходил из площади застройки 194,6 кв.м.

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на длительность существования возведенной ответчиком самовольной постройки и приобретения истцом земельного участка после ее возведения, как указывает ВС РФ, не учли, что данное обстоятельство само по себе не может служить основанием для сохранения самовольной постройки, возведенной на чужом земельном участке без законных оснований, а заявленные новым собственником в защиту своего нарушенного права требования — свидетельствовать о недобросовестности его поведения с целью злоупотребления принадлежащим ему правом. Также суды не привели в своих постановлениях выводы, опровергающие доводы истца о наличии обстоятельств чинения препятствий в пользовании Шибановым принадлежащим ему на праве собственности земельным участком со стороны Дьяченко.

Логвин обратился в суд с административным исковым заявлением с вышеуказанным требованием, выразившемся в принятии постановления главы администрации о предоставлении Извекову в аренду земельного участка в порядке завершения оформления прав, а также в заключении департаментом имущественных и земельных отношений администрации договора аренды данного земельного участка; просил признать незаконным и отменить указанное постановление администрации.

Самовольная постройка: новые тренды или судебная практика по вопросам, не урегулированным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от

Вместе с тем право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен ему по договору аренды для индивидуального жилищного строительства, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

• Судебная экспертиза установила, что:
  • спорный объект является капитальным;
  • возведен на арендованном земельном участке в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство;
  • при строительстве не допущено грубых нарушений строительных, санитарно-эпидемиологических, потивопожарных норм и правил;
  • объект не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
  • вместе с тем данный объект не введен в установленном порядке в эксплуатацию.
• факт выдачи Компании разрешения от 29.01.18 на строительство пристройки не может быть принят во внимание, поскольку Администрация постановлением от 16.07.2018 № 929 признала указанное разрешение утратившим силу. Причина — оно было выдано в отношении уже фактически существующего объекта и без учета акта от 19.10.2017, которым выявлено наличие самовольно возведенной пристройки;
• разрешение от 29.01.2018 было выдано на возведение пристройки к торгово-офисному зданию, а Компания использует пристройку для размещения кафе, то есть с нарушением вида разрешенного использования земельного участка;
• Компания не представила доказательств легализации спорного объекта после его постройки.

В 2017 года Департамент имущества Администрации города провел обследование данного земельного участка и обнаружил, что к одному из корпусов здания примыкает пристройка — павильон, состоящий из двух частей, общим размером 11,9 м х 12,3 м. Первая часть павильона расположена на земельном участке, арендуемым Компанией. А вторая часть — расположена за пределами арендуемого участка (акт от 19.10.2017).