Балансовая Стоимость Аварийного Жилья Как Определить

Как определить стоимость жилья, попавшего под снос

Граждане оспаривали также сроки расселения многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. Ставили перед судьями вопросы о внеочередном предоставлении жилья, о выселении, об обеспечении жилищных прав собственника квартиры в связи с изъятием земельного участка и жилого помещения в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и другие споры.

Дело в том, что не все суды принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в их доме. А еще гражданам может принадлежать участок земли, если он поставлен на государственный кадастровый учет. Все эти положения есть в Жилищном кодексе.

Как рассчитывается оценка предоставляемого жилья при расселении аварийного дома

Например, при рассмотрении иска администрации района к В. о выкупе жилого помещения и по встречному иску В. к администрации района об установлении и взыскании выкупной цены жилого помещения судебные инстанции признали обоснованным включение в выкупную цену жилого помещения расходы В. на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Занижение размера компенсации за аварийное жильё – не единственное, что становится причиной конфликтов между собственниками и местными властями. Владельцы аварийной квартиры хотят получить средства не только за неё, но и за часть земельного участка придомовой территории, которая принадлежит им на правах долевой собственности. Учитывая, что дом не висит в воздухе и неразрывно связан с землёй, на которой построен, требования собственников обоснованы. Этому «противятся» местные органы, так как он заинтересованы в выплате как можно меньшего размера компенсации.

• Недвижимость не должна оцениваться с учётом текущего (аварийного) состояния. В этой ситуации стоимость объекта была сильно и необъективно занижена. За объект оценки принимается аналогичное жильё, которое находится в нормальном состоянии и пригодно для проживания.
• Размер компенсации (выкупная цена) и рыночная стоимость чаше всего не равны. К выкупной стоимости ещё суммируются расходы, с которыми столкнулся собственник аварийного жилья, при:
  • Переезде на другую квартиру.
  • Аренде транспортных средств.
  • Заказе услуг риэлторов.
  • Переоформлении правоустанавливающих документов.
  • Аренде временной квартиры или дома и др.

1. Многоквартирный дом признается аварийным, выносится решение об этом.
2. Собственник получает требование о сносе.
3. Оценивается жилье.
4. Согласуется проект соглашения.
5. Подписывается соглашение.
6. Перечисляются деньги.

1. Рыночная стоимость квартиры.
2. Стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество.
3. Стоимость доли в праве на земельный участок.
4. Компенсация взносов на капитальный ремонт, если они платились, но ремонт не выполнен.
5. Убытки в связи с переездом: оплата найма жилья, переводки вещей, транспортные услуги.
6. Возмещение расходов на оплату госпошлин. Например, при регистрации права собственности на новую квартиру.
7. Компенсация упущенной выгоды, если собственнику пришлось досрочно расторгнуть договор найма с квартирантами.
8. Стоимость оценочной экспертизы.

Балансовая Стоимость Аварийного Жилья Как Определить

Если по поводу первого пункта все относительно ясно, то что такое стоимость доли в праве на общее имущество МКД и землю? Каждый собственник помещений в многоквартирном доме владеет не только своей квартирой, но и определенной частью прав на общедомовое имущество – лестницы, крыши, подвалы, землю под домом и так далее. Обычно при продаже жилья на вторичном рынке отдельно эти составляющие цены не выделяются, а доля в праве переходит автоматически. В Жилищном же кодексе эти доли поименованы отдельно.

ВАЖНО! На нанимателей выкупная цена аварийного жилья не распространяется. В случае с договором социального найма выкупать нечего – квартира и так находится в собственности населенного пункта. Нанимателей просто переселят в другое муниципальное жилье и перезаключат договор.

• Паспорта всех собственников-подписантов заявления.
• Доказательства факта аварийности. В идеале – полностью подготовленный отчет, составленный специалистами. Но если это невозможно, то хотя бы письменные заявления жильцов дома с описанием существующих проблем.
• Выписка из ЕГРН на собственность в таком доме.
• Правоустанавливающие документы на такую собственность.
• Согласия всех собственников квартиры на получение компенсации.

Сам факт того, что собственник аварийного жилья имеет право на подобную компенсацию указан в ст.32 ЖК РФ. К сожалению, точных правил и детальное описания процедуры законодательство не предоставляет. Более того, порядок действий и другие условия могут изменяться от региона к региону, что еще больше усложняет ситуацию. Однако, если опираться на то, что все-таки есть в законодательстве, можно выделить примерно такую систему действий, которая описана ниже.

• основными составляющими является рыночная цена квартиры, которая включает в себя стоимость общего имущества в многоквартирном доме и стоимость доли в праве на землю под объектом;
• также учитываются убытки — это расходы собственника на организацию переезда, временное проживание в другом жилом помещении на период поиска объекта взамен изъятого, оплата услуг риэлтора, затраты на оформление документов;
• если в доме не был выполнен плановый капитальный ремонт, из-за чего состояние здания ухудшилось, сумма компенсации собственнику увеличивается;

Подобные расчеты позволяют собственнику получить компенсацию, достаточную для приобретения иного жилья взамен изъятого. При этом надо быть готовым к противодействию со стороны Администрации населенного пункта, пригласить для защиты собственных интересов профессионалов. В результате грамотных действий сумма выплат возрастает в разы.

Аварийное жилье не ценится на рынке недвижимого имущества. Соответственно, органы власти могут пытаться снизить размер компенсации, основываясь на данном моменте. В судебной практике сформировано четкое представление, что признание дома аварийным не должно сказываться на расчете выкупной цены.

Выкупная стоимость квартиры в аварийном доме

При расселении аварийных зданий наши правительственные органы ежегодно тратят специально для этого предназначенные средства. Также государство организует региональные программы для людей, которых выселяют из аварийного жилья, предоставляя им денежные выплаты или квартиры. На вопрос, можно ли продать квартиру в аварийном доме, ответ однозначен, да можно. При продаже аварийного жилья учитываются индивидуальные особенности каждого помещения.

Для того, чтобы выяснить выкупную цену квартиры в аварийном здании, нужно созвать экспертный совет, который примет во внимание стоимость недвижимости на рынке. Также в расчет берутся затраты за наем временного жилья и расходы на перевозку к месту постоянной прописки. В третьей части 35 статьи Конституции Российской Федерации говорится о том, что изъять приватизированную квартиру принудительно можно только тогда, когда взамен выплачена равнозначная цена. А в 2015 году в Жилищный Кодекс внесли исправления, касающиеся порядка предоставления иной жилплощади, когда постройка нужна для местных надобностей.

• доля собственника аварийного жилья на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным;
• нотариальные расходы;
• транспортные расходы;
• расходы, которые потребуются за оплату услуг специалистов по подбору недвижимости;
• компенсация за непроведённый капитальный ремонт в жилом помещении.

Необходимо учесть, что в случае, если аварийным признано жильё, право проживающих в котором закреплено договором социального найма, — жильцам будет предоставлено исключительно жилое помещение. Новое жильё будет соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому помещению и равным по площади. Выплата в данном случае не производится.

А тут эксперт-оценщик пишет про «городской шум и СМОК» (правильно «смог») и про «дачный участок, ОБЛАГОРОЖЕННЫЙ коммуникациями». Благородная труба с газом и благородная трансформаторная будка со столбом – это забавно. Оценщик даже ломает четвертую стену, напрямую заговаривая с читателем: «Согласитесь. ». Да, наверное, Роза Васильевна и чиновники из УМИ согласятся, почему бы и нет.

Когда уже начнется про цену на метры?
Только на 37-й странице отчета АНОиСЭ переходит непосредственно к определению рыночной цены. Эксперт сообщает, что федеральный стандарт оценки предполагает три возможных подхода:

• затратный (сколько будет стоит отремонтировать дом или построить вместо него такой же новый)
• доходный (сколько потенциально заработает покупатель, если приобретет эту недвижимость в бизнес-целях)
• и сравнительный (через подбор аналогичных сделок)

Тут же эксперты объясняют, что ни затратный, ни доходный подходы применять нельзя – во-первых, данных мало; а во-вторых, муниципалитет не намерен зарабатывать на выкупе земли. В итоге решено использовать только СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД. И вот тут начинается самое интересное.

Выкупная цена аварийного жилья

Ежегодно в России пополняется список аварийного жилья под снос. Жильцы таких домов не остаются без крыши над головой. Администрация предлагает собственникам жилья два варианта: переселение в новые квартиры или получение выкупной цены за аварийный объект. Бывает, что компенсация – это единственный вариант, поскольку выселять граждан попросту некуда.

• характеристику квартир;
• район, где располагается жилой дом;
• развитость инфраструктуры – школы, садики, магазины, парки, спортивные объекты, парковки и др.
• наличие дорог, подъездов, выездов с территории;
• рыночный спрос на жилье в данном районе…

Единый подход в определении выкупной стоимости недвижимости, которая признана аварийной, в настоящее время судебными экспертами не выработан. Очень часто при судебных разбирательствах возникают спорные моменты. Это подтверждается обзорами судебной практики.

Как формируется выкупная цена аварийного здания, судебная практика не отвечает однозначно. Сегодня очень часто гражданами подаются иски по этому вопросу. Жильцы судятся с органами власти из-за применения неправильного подхода к расчетам в целом. Следует понимать, что определение выкупной цены в судах это довольно длительный процесс.

Законно ли переселение собственников из аварийного жилья по выкупной стоимости

« уделяет большое внимание подбору земельного участка. Успешность жилого комплекса на 50 % зависит именно от местоположения. Для строительства семейного комплекса «Счастье» мы выбрали район Стахановской, потому что пермяки очень его любят. Любят потому что здесь хорошая транспортная развязка, до центра города – пять минут, и, конечно, очень качественная инфраструктура для детей и взрослых. Мы планируем построить в 649 квартале 7-секционный комплекс переменной этажности. Это будут дома повышенного комфорта с современной авторской архитектурой», – рассказал Наталья Андаева, директор в Перми.

Президент РФ поручил расселить абсолютно всех людей, живущих в ветхом жилье, до 2020 г. Механизм заработал: муниципальные проекты по расселению приобрели вспомогательное финансирование, были составлены проекты и очереди на расселение — вроде всё вышло как надо.

• цена квартиры на рынке недвижимости;
• траты собственника, связанные с выкупом ветхого и аварийного жилья;
• стоимость переезда и цена услуг за поиск другого жилья;
• оформление собственности;
• траты за прекращение обязательств досрочно с учетом компенсации за причиненные убытки.

Пример: У человека есть квартира в аварийном доме, но сам он проживает в другом населенном пункте (например, из-за работы). У него нет фактической необходимости в этой квартире, однако она остается его собственностью. Как следствие, такой владелец получает право на компенсацию от государства по выкупной стоимости квартиры. Полученные деньги человек может направить на какие угодно нужды. Например, приобрести себе другую квартиру.

Как провести оценку ветхого жилья и избежать ошибок

Сбои в расчетах возникают при наличии излишков, которые появляются от придомовой территории. Их допускается приплюсовывать к общей стоимости квартиры (заметим, что в стоимость квартиры входит нормативная площадь), поскольку данные излишки предполагают соответствующую доходность для владельца жилплощади. И в итоге повышают сумму рыночной цены земли в данном районе. Соответственно, при оценке ветхого здания необходимо грамотно определить нормативную, минимальную площадь и выявить излишки. Но они, нужно уточнить, не всегда присутствуют.

Порой в злоупотреблении обвиняют и муниципалитет, переселяющий людей из ветхого жилья в центральном районе в квартиры, расположенные на окраине, хоть и в новых строениях. Человеку нужно понимать, что он будет жить не в деревянном доме, а в квартире улучшенной планировки в новом здании, и она стоит именно таких денег. Да, кто-то может считать: вот старый деревянный дом, я могу на его месте построить свой новый дом. Однако это невозможно: здесь долевая собственность. Обвинения муниципалитета в нечестности в данном случае некорректны, а вот ожидания собственников жилой площади при оценке здания явно завышены.