Анализ Земельного Участка С Целью Определения Наилучшего Варианта Использования

Анализ земельного участка и применение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования

Выбранный застройщиком участок наиболее доступен для лиц, совершающих регулярные поездки по утрам. Если бы застройщик был заинтересован в строительстве складских помещений, то предпочтение было бы отдано участку, имеющему выход на сеть скоростных шоссе и/или на железную дорогу. Для некоторых типов недвижимости, таких, как магазины хозяйственных товаров или рестораны быстрого обслуживания и мотели, очень важным является визуальная открытость с любой стороны дорожного движения. Подобная открытость может быть не столь важной для мебельного магазина или для автомобильного дилера, поскольку обычно они привлекают своих клиентов за счет эффективной рекламы.

Ресурсное качество участка функционально связано с его емкостью и эффективностью в сочетании с другими факторами производства. Емкость является показателем того, сколько факторов может быть приложено к участку. Примером может быть принятие решения о том, какой этажности здание строить на участке: пятиэтажное или десятиэтажное. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыльности может обеспечить сочетание факторов в случае реализации различных проектов. Например, с учетом живописного вида участка или его престижности, связанной с местоположением, он может быть более эффективен в случае строительства офисного парка по сравнению с застройкой складским зданием.

Законом также оговорены случаи, в которых проведение оценки объектов оценки является обязательным,а именно в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципаль­ного фонда, и величина арендной платы рассчи­тывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов прак­тического применения метода капитализации земельной ренты.

Задача 1

Для определения оценочной стоимости объекта недвижимости, необходимо применить коэффициент капитализации. Он выражает обратно пропорциональную зависимость между величиной годового чистого дохода от эксплуатации объекта недвижимости и его рыночной стоимостью. То есть коэффициент капитализации − это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта недвижимости:

Определить лучший вариант застройки земельного участка из трех возможных стратегий на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования: А − жилой многоквартирный дом, Б − торговый центр, В − офисный комплекс. Исходные данные приведены в таблице 1.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, тре­буемой рынком для данного вида использования. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используе­мых методов определения стоимости земельного участка с целью вы­бора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техни­ка остатка.

Финансовая обеспеченность. Вариант считается финансово приемлемым, ес­ли он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышаю­щий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превы­шающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с по­несенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования при­знается невыполнимым в финансовом отношении.

Эффективность использования земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов. Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального.

2) рыночный спрос — фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;
3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ) земельного участка как условно вакантного

Верный выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является одним из важнейших факторов, влияющих на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.

1. Физическая возможность — физическая осуществимость рассматриваемого варианта использования.
   Иными словами, под физической возможностью предполагается такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка, характеристике грунтов. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.
2. Допустимость с точки зрения законодательства — характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника.
3. Финансовая целесообразность — допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику.
   При анализе критерия финансовой оправданности, прежде всего, следует учитывать потенциал местоположения оцениваемого земельного участка. Местоположение считается основным фактором, определяющим стоимость участка.
4. Максимальная продуктивность — допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить максимальный чистый доход собственнику, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

Анализ предположительного вакантного зе­мельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта ис­пользования земли. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохране­нии имеющихся на земельном участке улучше­ний в целях обеспечения максимальной доходно­сти объекта.

Анализ ННЭИ включает изучение альтернатив­ных вариантов использования (освоения, застрой­ки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность место­положения, состояние рыночного спроса, сто­имость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Объектом анализа является земельный участок площадью 33 ООО кв. м. относящийся к категории земель поселений, расположенный в одном из городов Московской области, принадлежащий на праве собственности Российской Федерации и разрешенное использование которого определено — «под строительство межотраслевого научно-информационного центра (МНИЦ)».

Понятие -Наилучшее и наиболее эффективное использование- подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых. финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость.

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.

В другом случае объект недвижимости с типичными характеристиками строений и земельного участка может анализироваться по специальному варианту использования, так как он не вписывается в окружающую схему землепользования или использования аналогичных объектов.

Анализ Земельного Участка С Целью Определения Наилучшего Варианта Использования

Кроме того, даже при наличии правовых оснований для перехода к новому варианту использования это изменение не может быть 100% гарантировано из-за субъективных факторов, связанных, например, с отрицательным отношением общественности к размещению нового строительства.

Анализ финансовой осуществимости должен опираться на надежные доказательства, собранные на конкурентоспособном рынке целевого вида недвижимости. При этом анализ местоположения, спроса и предложения является необходимым условием для определения финансовой осуществимости использования и для установления, которое из них является максимально продуктивным. Кроме того, любое экономическое обесценение, связанное с конкретным видом использования, должно быть включено в исследование финансовой осуществимости.

АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Реализация любого девелоперского проекта сопряжена с серьезными финансовыми затратами. Именно поэтому важно перед началом строительства любого объекта провести все необходимые аналитические исследования, которые помогут избежать множества ошибок, допускаемых в процессе реализации проекта, а также в некоторых случаях позволят сократить затраты.

• Ошибочный выбор направления освоения участка
  Результат: низкая востребованность объекта, нет полной заполняемости арендаторами, низкая посещаемость (для ТЦ).
  Причина: не проводился анализ земельного участка
• Ошибочный выбор местоположения
  Результат: низкая востребованность объекта, нет полной заполняемости арендаторами, низкая посещаемость (для ТЦ).
  Причина: не проводился анализ земельного участка
• Неправильное расположение здания (-ий) на участке
  Результат: здание плохо просматривается, сложности с подъездом транспорта, расположение входов не учитывает направление основного трафика и пр.
  Причина: не проводился анализ земельного участка
• Ошибки с расположением парковки или её размером
  Результат: нехватка машиномест, неудобство с парковкой транспорта
  Причина: не проводился анализ земельного участка

Например, земельный участок будет стоить 125000 долл., если будет разрешено его коммерческое использование. Общие расходы, связанные с изменением существующего использования земельного участка, составят 10000 долл., а общие затраты времени — 12 месяцев. Естественно, это снизит стоимость земли, во-первых, за счет увеличения общих затрат, связанных с ее улучшением на 10000 долл., во-вторых, за счет необходимости дисконтирования ее стоимости на срок получения разрешительной документации на коммерческое использование.

В некоторых случаях участки не рассматриваются как слишком большие, потому что площадь, не требуемая для данного использования, не может быть использована отдельно. Например, большой участок в пределах сплошной застройки не может иметь излишек площади, так как отдельное использование этого излишка невозможно.