Содержание
Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски
Стоит ли покупать квартиру в залоге, часто такой вопрос задают потенциальные покупатели. Риелторы отмечают, что почти четверть жилья вторичного рынка отягчено банковскими долгами. И, поскольку деньги продавцу требуются быстро, чтобы погасить задолженность перед кредитором, такие объекты могут продаваться с существенным дисконтом, т.е. скидкой.
Что же делать заемщикам если решили недвижимость продать, а банк-кредитор не дает согласия? Почти все банки дают такое согласие на отчуждение, но если недвижимость оказалась в залоге АИЖК (Дом.рф), будьте готовы к отказу в продаже, даже письменно написать могут, если требуется. Но практика показала, что возможно пойти на сделку, причем нотариальную и без согласия залогодержателя. Пошагово весь процесс оформления сделки описан в другой статье: Покупка залоговой недвижимости под ипотеку АИЖК .
Покупать или не покупать квартиру, находящуюся в залоге
Информацию о том, что квартира находится в залоге, Вы можете всегда найти в Выписке из ЕГРП, которую всегда получает грамотный специалист, представляющий Ваши интересы. Этот документ нужно получать абсолютно во всех случаях – даже если Вам предоставили очень «хорошие» документы на квартиру и несмотря на то, что Вас уверяют в том, что «Вы покупаете самую лучшую квартиру». Дело в том, что зачастую недобросовестные представители сами не имеют информацию о том, что продаваемая ими квартира находится в залоге. Вы, наверное, удивитесь, но это так! Продавец по своему не знанию, или по другой причине может предоставить в Агентство «старое» свидетельство, подтверждающее право собственности на квартиру. Сейчас, к большому сожалению, на старых свидетельствах регистрирующим органом не ставится штамп о том, что произошел переход права собственности или о том, что выдано новое свидетельство. Поэтому квартира может выставляться на продажу без учета этой информации, и все вопросы, связанные с выстраиванием такой особенной сделки, как покупка квартиры, находящейся в залоге, начинают решаться или в день аванса, или даже после него.
В случае нахождения квартиры в залоге у физического или юридического лица (не кредитной организации) расчет будет проводиться в следующем порядке. В одну депозитарную ячейку будет закладываться та часть денежной суммы, которую получает сам Продавец (если таковая имеется), а вот во вторую депозитарную ячейку будет иметь доступ Залогодержатель. Особенностью является также и то, что после закладки Залогодержатель подписывает с продавцом Акт о взаиморасчетах по Договору залога, где прописывается, что кредит Продавцом погашен в полном размере и никаких претензий у Залогодержателя к Продавцу не имеется. Вместе с Договором купли-продажи, подписанным между Продавцом и Покупателем квартиры, на регистрацию перехода права собственности подается Договора залога и Акт о взаиморасчетах, подтверждающий выплату кредита, выданного Залогодержателем Продавцу. Делаю акцент Ваш на том, что условием доступа и Продавца, и Залогодержателя будет являться не просто Договор купли-продажи квартиры, но также и нотариальная копия свидетельства о гос.регистрации на имя Покупателя квартиры с отметкой об отсутствии каких-либо обременений. Если Вы четко пропишите в авансовом соглашении такой порядок расчетов по сделке, абсолютно все участники сделки получат гарантии соблюдения интересов каждого из них!
Автор сайта. Сопровождаю сделки с недвижимостью c 2006 года. Более 1000 успешных сделок купли-продажи. Более 1000 успешных сделок по выделению долей детям без нотариуса. Знаю процедуру регистрацию перехода права и права собственности. Имею большой опыт работы с Росреестром, оспариваю приостановки и отказы в регистрации сделок.
Если квартира в залоге как ее купить, когда сильно хочется. Ну правда, хорошая квартира, но в ипотеке у банка или физического лица.
Конечно такую квартиру купить можно!
Но алгоритм сделки — особый. Разберем его подробно, чтобы не потерять собственные средства!
Залог квартиры у физ лица
3) Такой вот вопрос, собираемся покупать квартиру, только в выписке из Егрп можно узнать есть ли какое либо обременение на квартиру и заложена ли она? И может ли быть такое что если там не показано, но квартира все таки в каком то залоге? (может если есть какая то расписка?) или все обременение и залог проходят через регистрацию в егрп?
4) У меня два кредита. Один под залог квартиры. Второй просто как физ. лица. По второму — исп. производство. Банк звонит и говорит что будет ходатайствовать по квартире в счет погашения задолженности. Имеет ли он право на это, так как квартира в залоге у другого банка?
Смена залогодателя также предполагает внесение покупателем денежных средств на депозитные ячейки. После того, как часть средств, предназначенная для оплаты банковского долга, находится в одной ячейке, а вторая часть, причитающаяся продавцу, размещена в другой, банк дает согласие на переоформление права собственности.
Проверка отсутствия препятствий для совершения сделки также входит в стандартный комплект риэлтерских услуг, однако у привлеченного риэлтора, фактически, нет стимула для проведения доскональной проверки, да и гарантий в этом случае никто не даст. Поэтому для осуществления подобной операции более обоснованно привлечение грамотного юриста.
- Кредитор размещает на сайте «витрину залогового имущества». Желающий знакомится с предложениями. Купить понравившийся объект можно, заплатив сумму целиком либо оформив ипотеку в этом же банке. Покупатель получит скидку 10-15%, но глобального отличия от рыночной цены не будет.
- Квартира продается «с молотка». По решению суда недвижимость выставляется на торги. Узнать о торгах можно на сайте банка, в местных СМИ или на сайте службы судебных приставов. В этом случае суд назначает стартовую цену для торгов, а покупатель может рассчитывать на скидку 30%. Самое сложное – оказаться в нужное время в нужном месте.
- Кредитор организует «тихую» продажу. По условиям договора банк имеет право выкупить залоговое имущество для себя или в пользу третьих лиц. Кредитор (или его доверенное лицо) становится фактическим собственником и продаёт квартиру. Вырученные средства идут на покрытие задолженности, штрафов, а остаток перечисляют на счёт должника. Лучшие квартиры таким способом уходят к «своим».
Неудачливый владелец продаёт квартиру самостоятельно, если удалось достичь согласия с банком на досудебном этапе. Кредитор даёт отсрочку платежа в 3 месяца, за которые клиент ищет покупателя и получает деньги. Стоимость квартиры при этом не отличается от рыночной, поскольку должник не хочет терять свои деньги. Скидка – 10% за срочность сделки.
Сопровождение сделки с недвижимостью находящейся в залоге
3. Подготовка сопутствующих сделки документов
Перед сопровождением сделки с недвижимостью должны быть готовы следующие документы
— Договор купли-продажи объекта недвижимости с указанием на наличие обременения в виде ипотеки — Расписка к договору купли-продажи
— Акт приёма-передачи объекта недвижимости
— Согласие супругов продавца и покупателя или заявления об отсутствии брака
— Согласие залогодержателя на отчуждение объекта недвижимости
— Доверенность залогодержателя на регистрацию прекращения ипотеки
— Доверенность залогодателя на регистрацию прекращения ипотеки
— Акт возврата денежных средств по договору займа в единственном экземпляре
— Соглашение о расторжении договора займа с одновременным залогом
Однако такая сделка с недвижимостью несёт определённые риски для кредитора-залогодержателя. Ему предстоит снять обременение в виде ипотеки ещё до фактического получения денежных средств. При этом, сама сделка с недвижимостью может и не состояться, а ипотека уже будет снята.
Следует учесть, что приобретение квартиры возможно при добровольном согласии заемщика или посредством судебного определения. Среди всех допустимых способов получения информации о залоговом имуществе рекомендуется пользоваться банковскими сведениями, находящимися в свободном доступе.
Приобрести квартиру с обременением можно по различным схемам, но обязательным условием является участие в сделке держателя залога, то есть кредитующего банка. Участие третьей стороны делает процедуру несколько более громоздкой, чем стандартная покупка объекта недвижимости. Но если учесть материальную выгоду, выражающуюся в более низкой цене лота, то риски можно считать оправданными.
Закон гарантирует, что длительность регистрации договора с обременением в пользу продавца обязан быть не более 5 рабочих дней, начиная с момента подачи полного пакета документов в орган государственной регистрации. В отношении срока заключенных договоренностей жестких ограничений нет, поэтому он может быть любым.
Под обременением понимается действие или процесс, в результате которых физическое лицо ограничивается в свободе действий или снижаются возможности по изменению состояния объекта. В сфере сделок с недвижимостью обременение в пользу продавца является довольно часто применяемым юридическим приемом.
Обычно Вы заключаете с продавцом договор купли-продажи, указываете стоимость квартиры и в порядке оплаты указываете сумму, которую вносите на ссудный счет в банке в погашение кредита в полном объеме, и оставшуюся, которую можете оплатить как до подписания договора, так и после. Сразу замечу, что если какую-то сумму Вы решите оплачивать после регистрации перехода права собственности, то квартира будет находится в залоге у продавца до момента полной оплаты. В этом случае в свидетельстве о праве собственности будет стоять отметка об ипотеке в силу закона.
1) Денежные средства в сумме ___________ рублей (указывается размер ссудной задолженности по ипотечному кредиту на дату заключения договора) переводятся покупателем на счёт продавца № ___________, открытый на его имя в ________ (наименование банка) в целях внесения этой суммы на ссудный счёт по кредитному договору № _______ от __________ для досрочного погашения ипотечного кредита.
Риски покупки залоговой квартиры
В 2009 году в продажу в больших количествах были выставлены залоговые квартиры, владельцы которых были не в состоянии справиться с долговыми обязательствами. Квартиры продавались в спешке, и, как правило, с дисконтом. Сегодня залоговые квартиры по-прежнему занимают немалую долю предложения – по разным оценкам до 10%. Сегодня продавцам залоговых квартир важны не столько сроки реализации, сколько вырученная сумма для покупки другой квартиры. А значит, скидки, скорее всего, не будет. При этом рисков для покупателя в сделках с залоговыми квартирами меньше не стало.
Сегодня мало покупателей, которые готовы погасить ипотеку продавца «живыми» деньгами. Как правило, покупателю тоже требуется ипотека. Кредит можно взять в том же банке, где заложена квартира. Но банк будет рассматривать такой вариант продажи только после снятия обременения. Покупателю все равно придется за свой счет закрывать чужой долг, и только потом обращаться за ипотекой в банк.
- Снижение стоимости квартиры на 20% в сравнении с необременённым объектом.
- Право дополнительных торгов, с целью снижения цены.
- Данные объекты, преимущественно, расположены в новостройках, что говорит о качественном техническом состоянии, не требующем вложения средств на эксплуатацию (см. Покупка квартиры в новостройке).
- Допустимость льготного инвестирования при повторном оформлении ипотеки.
Передача прав на владение объектом происходит двусторонне, но со стороны отчуждающего субъекта выступают одновременно владелец и инвестор. Они взаимодействуют с покупателем, передавая тот объём права на квартиру, который в распоряжении каждой из сторон залоговых отношений.
Договор купли продажи квартиры с залогом
Залог обычно требуется при невозможности заключения базового договора купли-продажи в текущий момент. Тогда после проверки сделки на юридическую чистоту, на отсутствие обременений на квартиру и легальность владения ей продавцом сторонами подписывается предварительное соглашение с указанием на наличие залога.
Внесение залога обычно прописывается в предварительном договоре купли-продажи, который официально фиксирует намерения сторон подписать в перспективе основную сделку. В таком договоре, помимо общей информации (подробной характеристики предмета договора) должно содержаться указание на:
Покупка квартиры под залогом
Разумеется, привлечение риэлтора для подобной сделки обойдется несколько дороже, чем его участие в реализации более простых схем, однако опыт и квалификация риэлтора, а также его репутационные риски (и риски компании, в которой он работает), представляют собой определенную гарантию чистоты сделки, отсутствие прямого мошенничества, иных неприятных последствий для всех заинтересованных сторон.
Как уже отмечалось, продажа (и покупка) залоговой квартиры является занятием довольно сложным, хлопотным и рискованным. Если обычную сделку купли-продажи недвижимости вполне способен подготовить и провести сам владелец квартиры без привлечения риэлтора, то оптимальным вариантом для подготовки продажи квартиры, находящейся в залоге, будет участие опытного специалиста, работающего в одном из крупных агентств недвижимости.
4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.
4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
