Как Влияет Кадастровая Стоимость Квартиры На Ее Продажу

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

Пример: В 2020 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) — 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей — это 130 тыс. рублей. Кадастровая стоимость не играет роли.

• Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
• Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
• Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
• Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказаввыписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

1. Гражданский паспорт.
2. Документ о возникновении права собственности: договор имущественной сделки, свидетельство о наследовании или решение суда.
3. Выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности.
4. Технический паспорт жилого помещения с экспликацией из поэтажного плана.
5. Кадастровый паспорт.
6. Кадастровую справку об отсутствии залога и ареста.
7. Копию лицевого счёта.
8. Выписку из поквартирной книги.

Поэтому для расчёта во внимание может приниматься кадастровая стоимость, если установленная в договоре цена квартиры ниже кадастровой на 70% и больше. Но такое правило распространяется только на права собственности, возникшие с начала 2016 года. Если собственность возникла раньше, то для расчёта берётся цена, установленная для сделки договором купли-продажи (ДКП).

Первичное рассмотрение заявления обычно занимает около 7 рабочих дней. После этого в течение 30 дней назначается заседание комиссии, в ходе которого обозначенная в отчете цена признается оправданной или отклоняется. После этого комиссия передает копию решения в Росреестр, который в свою очередь вносит изменения в ЕГРН.

Рыночная стоимость квартиры может меняться гораздо быстрее. Иногда до нескольких раз в течение одного месяца. Она учитывает большое количество различных аспектов, которые не ограничиваются расположением, площадью квартиры и количеством комнат. Во внимание принимаются состояние и особенности самой квартиры, наличие у собственника всех необходимых документов и десятки других переменных.

В случае если собственник не согласен с кадастровой стоимостью, закон разрешает ее оспорить и установить рыночную стоимость взамен кадастровой, уточняет Сергей Мажуков. Для этого владельцу квартиры необходим отчет об оценке рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости и выписка из ЕГРН. Пакет документов вместе с заявлением надо направить в специальную комиссию при Росреестре либо в суд. Закон не запрещает подать заявление сразу в обе инстанции.

«В РФ слабо развит институт возмещения судебных расходов, поэтому собственнику вряд ли стоит рассчитывать на полную компенсацию своих затрат. Очевидно, в приведенном примере оспаривание — это «процесс ради процесса» без существенного экономического эффекта», — считает Михаил Краснов.

Для внесудебного решения нужно обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такая комиссия работает при филиалах Росреестра в каждом субъекте РФ. Комиссия должна отреагировать в месячный срок – отказать заявителю или удовлетворить его просьбу.

Если же владелец продает квартиру, не дожидаясь истечения этого срока, то налог у него возникает, и легально уменьшить его можно только с помощью налоговых вычетов. Но и в этом случае кое-что платить фискалам все-таки придется. Вот тут у Продавца и возникает соблазн занизить цену квартиры в Договоре купли-продажи, чтобы подогнать ее под размер вычета и совсем ничего не платить в бюджет.

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости

Например, Свиридов А.В. в 2017 г. купил квартиру за 1 млн руб. В 2017 г. он продал объект за ту же стоимость. По данным Росреестра стоимость имущества 2,2 млн руб. После применения коэффициента база для расчета НДФЛ равна 1,54 млн. Свиридову А.В. придется заплатить налог в размере:

Например, в 2018 г. Большаков П.Ю. получил в дар от отца жилплощадь. В 2019 г. он реализовал объект за 1,8 млн руб. Кадастровая стоимость квартиры 1,9 млн руб. После применения коэффициента 0,7 налогооблагаемая база равна 1,33 млн. НДФЛ будет рассчитан исходя из цены договора. Сумма налога к уплате составит:

НДФЛ при продаже квартиры по кадастровой стоимости

Чтобы прекратить подобные махинации и вывести из тени сделки с недвижимостью, был придуман механизм установления кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость — это определенная уполномоченными госструктурами стоимость объекта недвижимости, фиксируемая в специальном реестре — кадастре.

И этим вовсю пользовались. Так, в договоре могли прописать сумму в 2 млн руб., а в ячейку положить 5 млн руб. (реальную стоимость сделки). Выгода была обоюдная. Продавец уплачивал налог при продаже квартиры только с 2 млн руб. и имел право использовать налоговый вычет. То есть, имея документы на покупку этой квартиры по рыночной цене, мог вообще не платить налог. Покупатель же получал возможность уплачивать налог на имущество физлиц с купленной квартиры с суммы в 2 млн, а не в 5.

Как продать квартиру и сэкономить на налоге? Часть 2

Если же квартира приобретена после 01 января 2016 года, заниженная стоимость квартиры не освободит продавца от налога. Исключением является не столь часто встречающаяся ситуация, когда кадастровая стоимость квартиры не определена. Тогда для расчета налога применятся договорная стоимость квартиры (п.5 ст.217.1 НК РФ).

А при реализации квартиры, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет (1 млн рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Ниже разберем, что дороже – кадастровая стоимость или рыночная цена, могут ли эти показатели совпадать, что делать при большой разнице. Обращаем внимание, что при каждой последующей гос. оценке недвижимости ее стоимость может меняться. Но бюджетное учреждение обязано проверить, не оспаривалась ли кадастровая стоимость. Если эта процедура проводилась, соответствующие данные учтут при оценке.

Как отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной цены? Закон № 237-ФЗ предусматривает, что в ходе государственной оценки необходимо определять реальную цену недвижимости. К сожалению, практика далека от идеала. Объекты оцениваются массовым методом, а специалисты не имеют данных о реальных характеристиках недвижимости. Например, квартиры с одинаковой площадь и планировкой, расположенные в одном доме, наверняка будут иметь одинаковую стоимость по кадастру. На практике, их рыночная цена может значительно отличаться – ввиду проведения ремонтов и повышения уровня комфорта, из-за этажности, по другим факторам.

1. Название суда, в который подаете.
2. Данные истца: ФИО, паспортные данные, место жительства или место пребывания, дата и место его рождения, номера телефонов, адреса электронной почты. Если участвуете через представителя, нужны также его данные.
3. Данные ответчика: его наименование, адрес, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты, если известны.

Основные показатели, которые влияют на размер инвентаризационной стоимости, — площадь объекта, материалы, из которых он построен, и его физический износ. Как правило, БТИ для расчетов используют сведения из сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости.Такие документы выпускали в 70-х годах прошлого века. Бюро пересчитывает данные до уровня действующих цен.

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости

Oбpaтитecь в ближaйшee oтдeлeниe Pocpeecтpa и пoпpocитe выдaть блaнк для зaявлeния. 3aпoлнитe eгo — внecитe вce дaнныe o нeдвижимocти, кaдacтpoвyю cтoимocть кoтopoй бyдeтe ocпapивaть. Taкжe yкaжитe пpичинy ocпapивaния — зaвышeннaя cтoимocть, зaнижeннaя cтoимocть или нeвepныe cвeдeния, иcпoльзoвaнныe пpи pacчeтax. Нe зaбyдьтe пocтaвить дaтy и пoдпиcь c pacшифpoвкoй — фaмилиeй и инициaлaми. Taкжe yкaжитe кoнтaктныe дaнныe для cвязи — нoмep мoбильнoгo тeлeфoнa, aдpec элeктpoннoй пoчты, aдpec пo пpoпиcкe или мecтy пpoживaния.

Βaшe зaявлeниe oбpaбoтaют в тeчeниe 7 paбoчиx днeй c мoмeнтa eгo пoдaчи. Pocpeecтp мoжeт oткaзaть в пepecмoтpe кaдacтpoвoй cтoимocти, ecли нaйдeт вecкиe ocнoвaния для этoгo — нaпpимep, ecли пocлe oцeнки кaдacтpoвoй cтoимocти pынoчнaя цeнa нa нeдвижимocть peзкo yпaлa вниз. Ecли зaявлeниe пpимyт, бyдeт cфopмиpoвaнa экcпepтнaя кoмиccия, кoтopaя paccмoтpит eгo.

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью жилья

Рыночная и кадастровая стоимость, в идеале, должны быть одинаковыми или с небольшой разбежностью. В реальности кадастровая цена может быть намного выше рыночной, то есть далекой от реальности. Так происходит не чьему-то злому умыслу. Дело в том, что кадастровые инженеры определяя кадастровую оценку недвижимости не видят в каком реальном состоянии оцениваемый объект, а оперируют только фактами, зафиксированными в документах.

• Общая и жилая площадь.
• Этажность дома, этаж на котором расположена квартира.
• Когда был возведен дом, из каких материалов.
• В каком состоянии квартира – когда был сделан капитальный ремонт, какие окна и двери установлены. Косметический ремонт на цену квартиру влияет, но это не рыночный, а человеческий фактор.
• Район, его экологическое и социальное состояние, инфраструктура, транспортная развязка, наличие поблизости с домом социально значимых объектов: школ, детских садов, аптек, ТРЦ, мелких магазинов, поликлиник и так далее.

Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости – это рискованная сделка при том условии, что реальная рыночная цена значительно выше. Некоторые продавцы настаивают на том, чтобы в договоре купли-продажи указать низкую цену (чтобы заплатить меньше налогов), но по факту, покупатель обязан будет отдать за жилье полную стоимость.

В том же случае, если жилье было получено в собственность после 2016 года, то устанавливать цену существенно ниже кадастровой нет никакого смысла. Налоговая служба, выявив такой факт просто продолжит свои расчеты по минимально возможной, исходя из кадастровой стоимости, цене квартиры в данном доме.

При всех вышеперечисленных различиях у них есть точки соприкосновения. С одной стороны, кадастр учитывается при определении рыночной цены, а с другой основывается на ней при расчетах. При выведении нормативов используется среднерыночные показатели по каждому региону отдельно.

Имеет свои особенности. Согласно законодательству, все постройки неотделимы от участка, на котором расположены. Поэтому, если на земле, которая оценивается в один миллион рублей стоит дом, который оценен в 2 миллиона и баня с денежным эквивалентом 500 000, то 3500 000 руб — это кадастровая стоимость, а рыночную с учетом хозяйственных построек или без них установит владелец.