Вопросы Землеустроительной Экспертизы

Землеустроительная экспертиза

4. Определить соответствие конфигурации границ исследуемого земельного участка по правоустанавливающим (правоудостоверяющим) документам, либо по документам ГКН в отношении конфигурации границ исследуемого земельного участка по фактическому порядку пользования и фактического ограждения.

1. Получение пространственных данных (координат) о местоположении и характеристик (площадь, длина, высота, ширина, протяженность, уклон, просадка и т.д.) объектов недвижимости (земельные участки, здания, строения, сооружения и т.д.), либо объектов движимого имущества (строительные материалы, контейнеры, отходы и т.д.).

Земельный адвокат со стажем Маковеев Сергей Иванович

— при наличии реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка истца и(или) ответчика указать, какие необходимо внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости для исправления реестровой ошибки;

— имеется ли запользование земельного участка истца с кадастровым номером … по адресу: … со стороны земельного участка ответчика?
Если запользование имеется, то указать, в чем оно выражается, по каким причинам возникло и какие действия необходимо осуществить для его устранения;

Землеустроительная экспертиза — вопросы эксперту

• Какова фактическая площадь исследуемых земельных участков, и соответствует ли она площади, отраженной в документах о праве собственности?
• Каковы фактические границы исследуемых земельных участков, и соответствуют ли они границам, отраженным в землеотводных документах?
• В случае отсутствия у исследуемого земельного участка физических границ произвести вынос на местности границы земельных участков?
• Установить факт наложения границ смежных земельных участков.
• Установить площадь установленного наложения границ смежных земельных участков.
• Организовать проход (проезд) через смежный земельный участок.
• Предложить варианты раздела общего земельного участка пропорционально долям в праве собственности собственников и с учетом фактически сложившегося порядка пользования земельным участком.
• Определить площадь земельного участка, требуемую для полноценной эксплуатации земельного участка и находящегося на нем строения, имеющего определенное функциональное назначение, с отображением на плане требуемых границ.
• Определить, какие нарушения специальных правил в области землеустройства были нарушены.
• Установить факт наличия (отсутствия) смещения забора между смежными земельными участками.

Должность: эксперт Управления землеустроительных экспертиз и исследований Департамента экспертов Автономной некоммерческой организации «Бюро судебных экспертиз»; эксперт Управления оценочных экспертиз и исследований Департамента экспертов Автономной некоммерческой организации «Бюро судебных экспертиз».

Землеустроительная экспертиза

До 2009 года, землеустроительная экспертиза была объединена вместе со строительной и оценочной экспертизой в единую экспертную специальность № 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, непосредственно связанной с ними, в том числе в целях их оценки».

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При образовании путем выдела земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Перераспределение земельных участков. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.

На данный момент приведен перечень основных типовых вопросов, но лицо, может ставить перед экспертом и другие вопросы на которые он хочет знать ответ и которые соответствуют его ситуации. В заключении эксперта, которое составляется на основании проведения экспертизы, должны быть даны полные и развернутые ответы на вопросы, которые лицо задавало в начале проведения экспертизы. Ответы, должны разрешать ситуацию лица, исходя из которой, лицо обращалось за помощью.

В случае не согласия с заключением эксперта, лица (истец и ответчик) могут обжаловать его, так неверное заключение приводит к неверному решению суда. В данном случае, лицо составляет возражения на проведенную экспертизу. Суд также может привлечь специалиста в определенной области (в нашем случае, в области землеустройства) для подтверждения правильности либо неправильности заключения эксперта.

Важным фактором при проведении землеустроительной экспертизы является понятие «сложившийся порядок пользования». Это понятие дано в ст. 35 Земельного кодекса РФ, которая гласит, что в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам, порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Землеустроительная экспертиза (земельная экспертиза) – процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных землеустроительных знаний в области геодезии и кадастра объектов недвижимости, правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок.

Землеустроительная экспертиза

Землеустроительная экспертиза — это комплекс исследований, направленных на изучение фактических параметров земельного участка и их соответствия данным, указанным в технической документации. Процесс требует от эксперта знаний геодезии и кадастровых нормативов, а также особенностей оформления документов на объект недвижимости.

• Первичная — проводится для определения технических характеристик ЗУ и его места расположения;
• Повторная — осуществляется в случае возникновения сомнений относительно достоверности предыдущего исследования;
• Дополнительная — назначается судом или инициируется владельцем надела, если возникают новые (ранее не учтенные) обстоятельства;
• Независимая — данный вид проверки необходим, если предыдущие варианты вызывают сомнения у собственника или суда.

Порядок проведения землеустроительной экспертизы: что следует знать

На стоимость землеустроительной экспертизы оказывают влияние многие факторы, в том числе площадь участка, его удаленность от города и перечень вопросов, которые необходимо разрешить. В настоящий момент средняя стоимость землеустроительного исследования колеблется в районе 20-25 тысяч рублей.

Экспертиза по наложению границ земельных участков представляет собой комплекс мероприятий, осуществляемых высококвалифицированным экспертами в области землеустройства по изучению документов на исследуемый земельный участок, анализу его существенных характеристик и также выявления причин наложения границ и способов их ликвидации.

— соответствует ли правоустанавливающим документам и документам о межевании местоположение фактических границ земельного участка истца с кадастровым номером … по адресу: … и земельного участка ответчика с кадастровым номером … по адресу: …? Если нет, то по какой причине образовалось несоответствие и как его устранить?

В соответствии с ч. 2 ст. 79 ГПК РФ каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать.

Экспертиза для определения вариантов раздела участка

• Копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на спорный земельный участок (документы, на основании которых заказчик или сторона судебного разбирательства владеет участком, свидетельство о государственной регистрации права);
• Сведения из ЕГРН о смежном участке (ч. 1, 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ);
• Копия межевого плана;
• Выписки из кадастровой палаты и кадастровый паспорт.

Вопросы, решающиеся при производстве экспертизы для определения вариантов раздела участка, формулируются судом при назначении экспертизы или частным лицом в ходе создания запроса. Список и формулировки вопросов зависят от поставленных перед экспертом (комиссией экспертов) задач.

Для чего нужна экспертиза земельного участка – этапы и стоимость земельной экспертизы

Различия между ними очевидны: первая проходит, согласно договору между правообладателем участка и представителями экспертной комиссии. Иногда специалиста могут заменить представитель прокуратуры или следователь. Вторая же происходит, согласно судебному решению или постановлению следователя.

Согласно последней редакции ст.41 ФЗ «О судебно-экспертной деятельности» выходит, что полноправно заниматься деятельностью судебных экспертов могут, как государственные, так и негосударственные экспертные учреждения. Главное требование к ним – это наличие среди сотрудников хотя бы одного действующего эксперта с соответствующим образованием.

В каких случаях необходимо проведение землеустроительной экспертизы

Из-за того, что государственная экспертиза чрезмерно загружена, нередко истцу судом предлагается подобрать несколько частных экспертных организаций, из которых он выберет наиболее подходящую. В подаваемом ходатайстве необходимо обязательно указать реквизиты экспертной организации, стаж работы и образование экспертов, адрес веб-сайта и другие данные, подтверждающие, что фирма имеет хороший опыт работы в данной сфере. Стоит также помнить о таком моменте – эксперта в обязательном порядке вызовут на допрос в суд. Обязательно стоит ознакомиться с ценами выбранной организации, причем, их нужно указать в ходатайстве с пометкой, что возмещать все расходы будет виновная сторона.

Как правило, экспертиза, осуществляемая в судебном порядке, проводится в присутствии в момент исследования обеих сторон конфликта. Если у какой-то из сторон возникают претензии, либо она посчитает экспертизу недостоверной, она может высказать это на судебном заседании. Если суд сочтет эти доводы убедительными, он обязательно назначит повторную экспертизу. Также дальнейший процесс может быть рассмотрен на основании имеющихся материалов. Бывает, что повторное исследование дает совершенно другие результаты. Выясняется причина расхождения данных, в некоторых ситуациях эксперта наказывают, лишают организацию лицензии. Поэтому специалисты очень серьезно относятся к своей непростой деятельности, им непозволительны ошибки.

• к вызову эксперта в суд для дачи показаний и пояснений. Не все эксперты готовы участвовать в судебных заседаниях- это стоит учитывать при составлении договора. То есть стоит вписать пункт о возможном вызове эксперта в суд.
• к дополнительной экспертизе. Она назначается, если не отражена полная информация по делу или появились новые существенные обстоятельства.
• к рецензии на первоначальную экспертизу. Она проводится исключительно для определения обоснованности выводов и заключения на основе той информации, которая использовалась при производстве экспертизы.
• к повторной экспертизе. Она нужна, если обоснованность экспертизы подвергается сомнению или эксперт подозревается в некомпетентности или халатном отношении к подготовке заключения.
• к независимой экспертизе. Обычно она заказывается во внесудебном порядке и ее результаты предоставляются в суд наравне с остальными документами.

• нужно установить или восстановитьграницы земельного участка. Если установить— значит границы в кадастре еще не зарегистрированы и в судебном порядке назначают их местоположение. То есть в дальнейшем межевание и постановка на кадастровый учет будет производиться по решению суда. Если восстановить— значит границы уже прошли кадастровый учет и по каким-либо причинам не соответствуют фактическому пользованию. Это может быть следствием кадастровой ошибки (то есть кадастровые сведения ошибочны) или преднамеренным нарушением границ сторонними землепользователями (то есть фактические границы нарушены). В этом случае с участием судебных приставов проводится установка границ на местности
• результаты межевания подвергаются сомнению со стороны истца. То есть если собственный или соседний участок поставили на кадастровый учет посредством межевого плана, то его результаты можно оспорить в суде. Главное найти достаточные основания
• необходимо обеспечить проход или проезд на земельный участок. Это происходит, когда смежные собственники самовольно занимают землю, предназначенную для проезда. Хотя бывают случаи, что кадастровые инженеры ставят на кадастр земельные участки без учета возможности проезда к соседним. Согласно законодательству с каждого земельного участка, находящегося в непубличном пользовании, должен быть проход или проезд на земли общего пользования. Через суд решается — или отменить результаты межевания или наложить сервитут
• строение, возведенное на участке, не соответствует строительному регламенту или противопожарной безопасности. То есть если его местоположение на данном земельном участке незаконно
• разделить или выделить земельный участок в досудебном порядке не получается. То есть если собственники или пайщики земельного участка не могут определить границы мирным путем.

В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года №90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения»:
– исходными пунктами для определения плоских прямоугольных координат характерных точек геодезическим методом и методом спутниковых геодезических измерений (определений) являются пункты государственной геодезической сети и (или) геодезических сетей специального назначения (опорные межевые сети). Для оценки точности определения координат характерных точек рассчитывается средняя квадратическая погрешность;
– средняя квадратическая погрешность местоположения характерных точек принимается равной величине средней квадратической погрешности характерной точки, имеющей максимальное значение;
– величина средней квадратической погрешности местоположения характерной точки границы земельного участка не должна превышать значения точности определения координат характерных точек границ земельных участков из установленных в приложении к настоящим Требованиям, которая для земельных участков под индивидуальное жилищное строительство составляет 0,20 м.
Как видно из Выписки из ЕГРН величина средней квадратической погрешности местоположения характерной точки границ земельных участков с кадастровым номером 50:27:0020302:414 превышает значения точности определения координат характерных точек границ вышеперечисленных земельных участков.
На основании вышеизложенного, можно сделать выводы о том, что несоответствие границ земельных участков (по данным ЕГРН) с кадастровыми номерами 77:22:0020302:255, 77:22:0020302:256, 50:27:0020302:414, фактическим границам (на момент произведенных замеров в полевых условиях) является реестровой ошибкой при постановке земельных участков с кадастровыми номерами 77:22:0020302:255, 77:22:0020302:256, 50:27:0020302:414 на кадастровый учет.
По четвертому вопросу:
Для решения третьего вопроса необходимо наложить фактические границы земельного участка с кадастровыми номерами 77:22:0020302:255, 77:22:0020302:256, 50:27:0020302:414 на границы земельных участков с кадастровыми номерами 77:22:0020302:255, 77:22:0020302:256, 50:27:0020302:414 по координатам поворотных точек, указанным в Выписке из ЕГРН.
Данные наложения схем (чертежей) позволит определить в какой части границы земельного участка имеются несоответствия.
В результате наложения схемы (чертежа) №1 (земельный участок с кадастровым номером 77:22:0020302:255) со схемами (чертежами) №1а, 2а, 3а (земельные участки с кадастровыми номерами 77:22:0020302:255, 77:22:0020302:256, 50:27:0020302:414) установлено, что имеет место пересечения фактических границ земельного участка с кадастровым номером 77:22:0020302:255 с границами земельных участков с кадастровыми номерами 77:22:0020302:255, 77:22:0020302:256, 50:27:0020302:414 (на основании Выписки из ЕГРН):
наложение схем (чертежей) №1 на схемы (чертежи) №1а, 2а, 3а

• Геодезической основой Единого государственного реестра недвижимости (далее – геодезическая основа) являются государственные геодезические сети, а также геодезические сети специального назначения, создаваемые в соответствии с законодательством о геодезии и картографии (опорные межевые сети).
• Картографической основой Единого государственного реестра недвижимости (далее – картографическая основа) является единая электронная картографическая основа, создаваемая в соответствии с законодательством о геодезии и картографии. Сведения о картографической основе размещаются на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет” (официальный сайт).